獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

《重點及短評》
『國內第一大地主國泰人壽決定，今年底重估土地增值價格！國泰金策略長李長庚二日透露，九十年重估時，國壽不動產帳面增值一．七五倍，即當時投資金額約九百億元，光增值部分就有六七五億元，五年多來，國壽加碼不動產二七三億元，再加上地價再度飆漲，估計國壽不動產增值空間逼近一千億元，有助提升國泰金精算價值（不計其他子公司）到每股八十元以上。
除了國壽今年底將重估不動產增值價格外，擁有八百億元不動產的新光人壽，去年底已重估不動產價值，將在九日法說會上公布。九十三年估算時，新壽不動產未實現增值金額已有二七五億多元，這次再重估，可能高達三、四百億元以上。』

短評：
龐大的不動產庫存絕對是兩大壽險公司在股價低迷時，對所有股東的保障，但若想把它拿來當短期炒作題材，恐怕會失望。
壽險公司雖擁有龐大不動產，但通常以只租不售方式持有，縱使近年來有REITS的推出，可以彈性實現資本利得，但此種方式，對早已錢滿為患的兩大壽險公司而言，並不是最佳方式。
因此，若想長期持有兩大壽險公司，應將股東權益報酬率計算清楚，設定價位承接，而不是以短線心態，一經媒體報導才衝動式地買進！把自己的投資思考弄得什麼都不是。


《市場相關新聞》
工商時報2007.05.03
搶搭房產熱 國壽年底辦資產重估
【彭禎伶、彭暄貽/台北報導】

國內第一大地主國泰人壽決定，今年底重估土地增值價格！國泰金策略長李長庚二日透露，九十年重估時，國壽不動產帳面增值一．七五倍，即當時投資金額約九百億元，光增值部分就有六七五億元，五年多來，國壽加碼不動產二七三億元，再加上地價再度飆漲，估計國壽不動產增值空間逼近一千億元，有助提升國泰金精算價值（不計其他子公司）到每股八十元以上。

除了國壽今年底將重估不動產增值價格外，擁有八百億元不動產的新光人壽，去年底已重估不動產價值，將在九日法說會上公布。九十三年估算時，新壽不動產未實現增值金額已有二七五億多元，這次再重估，可能高達三、四百億元以上。

二大壽險公司重估地價，連帶使得同樣擁有許多「古早」不動產的中國人壽、國華人壽、台灣產物、台灣人壽等，也都有極大的土地增值空間，一時間，不動產資產概念股可能會走紅。

李長庚表示，九十五年底的精算價值（ＡＶ），並沒有把不動產的最新的增值空間計算進去，仍是用九十年底時的假設，去計算國壽及國泰金的ＡＶ。九十年底國壽投資不動產的金額約九百億元，當時帳面增資已達一．七五倍，亦即總價值達一五七五億元。由於近六年來不動產向上攀揚，考量合理反映房地產景氣循環，決定重新鑑價，以反映實際價值。

這幾年國壽又加碼不動產到一一七三億元，許多是在台北市精華區，如信義計劃區的Ａ３等，今年底再重估不動產價值，估計增值金額接近一千億元，再換算到國泰金的每股ＡＶ，即國泰金不計算國泰世華銀、國泰世紀產等子公司，光靠國壽，每股就價值八十元到八十四元以上，而國泰金昨收盤價為六十七元左右。

國泰金還指出，目前房貸承作比例約在七成的穩健水準，且逾放情況控制良好，適時彌補個人無擔保放款業務的衰退空缺。至於國壽發行的四十億元不動產資產信託 （ＲＥＡＴ）已完成送件，預計第二季底前掛牌，可望增添資本利得入帳。