購屋教戰三部曲

聰明選屋挑房貸 輕鬆升格有巢族

 
文.編輯部整理 圖.中國人壽保險股份有限公司提供

房貸是每個家庭最大的一筆支出,所以懂得房貸,是購屋族必備的常識;懂得房貸,就會知道在精打細算後每個月省下1碼或2碼的利息錢,在20年後可能省下40~50萬以上!

在金融風暴襲擊後,全球利率已降至歷史低點。依三大銀行(台銀、一銀及合庫)二年期定儲利率平均值來看,在短短的半年期間(97年9月至98年3月),由2.81%調降為0.86%,降幅比例高。在低利率的誘因之下,再加上政府持續增撥優惠購屋貸款方案,引發了不少族群的購屋慾望。



購屋首部曲—— 計算購屋總價


針對自住型客戶而言,建議先依家庭財務狀況,計算出適合的購屋總價,同時也決定了家庭長期負債的多寡。在計算購屋總價時,通常有三種方式可參考:

一、依自備款決定:這是較為簡單的算法。為了考量家庭的長期負債,通常貸款成數以7至8成為宜。假設擁有150萬的自備款,欲貸款7成(即3成自備款),適合購屋的總價為500萬(150萬/0.3)。

二、依負債比決定:一般專家建議,家庭每月負債支付最好控制在家庭月收入30%以內。假設家庭月收入為10萬,則貸款支出最好不要超過3萬元。

三、依家庭月收入倍數計算:一般建議購屋總價可以家庭月收入的60倍概算。以家庭月收入10萬為例,乘上60倍後,購屋總價為600萬。如以目前長期利率2.5%計算,負債比可控制於30%以內。



購屋二部曲—— 慎選區位及產品

衡量出適合的購屋總價後,即可選擇區位及產品,可依下列條件參考:


一、家庭結構:需連帶考量到未來家庭成員,以免立即面臨換屋問題。

二、房屋格局:通常三房格局較適合一般家庭居住,未來換屋時接手性也較好。

三、屋齡:屋齡過舊要考慮滲漏水及管線汰換等整修成本;但位於都市更新區位者,可進一步評估是否具增值效應。

四、寧適性:需注意社區的棟距、是否面臨馬路或高架路段。

五、社區管理:封閉型社區通常警衛駐守,安全性較高,但需評估管理費的支出。

六、公共設施:公共設施多樣化的社區,看似可以滿足住戶休閒活動所需,不過要善加利用才不會浪費所繳的管理費,公設比也通常較高。


區位通常是影響到房價的主要因素,可參考下列條件選擇:

一、交通:評估通勤的可及性,捷運沿線的價格通常較高,其未來接手性亦較佳。

二、生活機能:周邊是否有市場、餐廳、藥局、診所以及幼稚園等能滿足一般生活所需的設施。也可從自己曾居住過的生活圈選擇,不但熟悉、習慣,也有家人、親戚互相照應。

三、學區:選擇學區周邊房屋好處是接送方便,對雙薪家庭而言應該是有利的。

四、嫌惡設施:注意是否有墳場、高壓電塔、神壇、變電所、焚化廠等設施。



《詳細內容請見卓越雜誌8月號雙月刊》

 

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