獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

《獵豹短評》
1.各類房地產基金的投資標的並不是全然相同，而美國房地產市場降溫最主要集中在住宅型不動產，對商用不動產影響自然較少。


2.若投資標的係集中在商用不動產中，全球總體經濟景氣及利率走向都可能對基金淨值產生影響。當然，基金投資是否容許擴大財務杆桿投入房地產買賣也是重要因素。


3.投資任何境外基金之前，一定要詳閱投資說明書，弄清楚投資標的，再決定是否符合自己的風險規劃要求。

《市場新聞》
2006.10.16　 工商時報
美房市降溫 房地產基金照樣漲
吳佳晉/台北報導


近期不斷傳出美國經濟走緩、房市降溫的消息，各項不利美國經濟、房市的指標紛紛出爐，令不少美國房地產基金投資人大為緊張。投顧業者表示，與房地產息息相關的REITS指數並未受到明顯影響，以投資美國REITS為主的房地產基金，今年初到九月底漲幅近二○％，REITS不跌，REITS基金逆勢上漲主要的原因，就是美國房地產降溫只不過讓房價漲勢緩和，並未讓房價下跌。

REITS基金在房地產疲弱數據打擊下，呈現驚驚漲的走勢，其實是有道理的。投顧業者表示，REITS的主要獲利有二個，一個是租金收入，一個是房地產的鑑價價格。


房地產租金 不斷走高

以租金收入來說，美國房地產租金今年不斷走高，通膨壓力增加，房租不斷提高，不僅台灣才有，全球皆然。

事實上，房地產鑑價價格才是影響REITS漲跌的重要關鍵。投顧業者表示，REITS不跌，REITS基金逆勢上漲主要原因，就在於美國房地產降溫只不過讓房價漲勢緩和，並未讓房價下跌。

投顧業者指出，今年第二季美國的平均房屋價格比去年同期增值三．七％，七月分美國平均房價比去年同期上漲○．九％，這些數字遠不及二○○五年房價超過一○％漲幅的數字亮麗，因此，儘管近期房地產市場瀰漫一股悲觀氣氛，但實際上只是漲勢減緩，並非下跌或是重挫。

房地產走勢 不須悲觀

國泰投顧經理吳淑美表示，房價未來漲跌勢影響REITS指數能否維持高檔，或是創下新高的關鍵因素，如果房價增值空間有限，房地產基金未來主要收入就以租金收入為主要獲利來源。

如果房地產未來價格會下跌，租金收入可能還會被吃掉，當然最好的情況就是像過去四年一樣，不但有租金收入還有房地產增值的潛在利多反映在鑑價上。

吳淑美說，未來房地產增值力道勢必減緩，投資人對房地產的投資報酬預期也要降低，不過她認為，就房地產中長期走勢來看，卻不須悲觀，美國升息接近尾聲，可讓房地產的壞消息不再惡化。以投資在美國的房地產基金來看（包括台灣核備及未核備的所有境外基金），近三年累積報酬率最差有七八％，最好的超過一○○％，所以REITS和REITS基金對價格的敏感度還是相當高，而這部分也是報酬最重要的來源。

值得一提的是，房地產價格走高時，房地產基金水漲船高，三年可以漲一倍，同樣地，當房地產價格下跌時，四％左右的租金收入很有可能會被鑑價下跌吃掉，所以投資房地產絕非穩賺不賠。