《重點及短評》
1.『伴隨中資看好台灣房地產新聞見報的是,內政部營建署住宅狀況調查報告書推估,全台「空閑住宅」可能高達一○三萬戶,不但可能抑壓未來的房地產價格,同時也形成資源的浪費。對於尚在熱絡發展中的房地產市場,我們認為對增加經濟動能固有幫助,但諸多警訊所代表的意義也不容忽視。 』

這要看所謂之「空閑住宅」是集中在何處?若是位於人煙稀少或交通生活機能不佳的地區,再多的空屋對有交易量及需求地區的房地產是不會有太大影響的。我記得大約10年前,在三芝、金山海邊一帶,建商推出一堆房子,到現在還是空屋率居高不下;顯然,房地產就像股市一樣,短期而言,可以靠市場炒作而提高價格,長期則要靠公司是否有賺錢能力,房地產很容易,當您的房子不住時,是否可以很快出租出去,如果不能,那就有潛存跌價壓力了!
因此,特定地區房價之漲跌與全台空屋量並無絕對關係,這是一個很簡單的道理!

2.『島上近兩、三年來房地產復甦,售價迭創新高、交投空前熱絡的程度,幾乎令人不敢相信。台北市較佳地段的豪宅,不但每一建坪售價由四、五十萬元飆漲至六、七十萬,乃至超逾八、九十萬元天價,每一棟住宅的坪數,更由往昔的三、四十坪,持續擴張至七、八十坪,乃至上百坪的「豪宅」。面對每棟動輒需要八、九千萬,乃至上億元預算才能購買下來的豪宅,別說一般公務員、受薪階級望屋興嘆,即使一般中產階級也自嘆無能購入。然而,儘管社會各界感嘆豪宅售價一再翻新紀錄,超越一般消費者所能接受水準,但豪宅的銷售熱潮似乎絲毫未受影響,一棟棟的大坪數豪宅銷售出奇順暢,準備推出的新豪宅工地的動工及廣告促銷,依舊占領新聞版面。 』

有錢人買房子,選地區、選建商、選鄰居,因此,他們的思考邏輯與一般中產階級不同,他不用選捷運車站旁,也不用選市場購物方便處。
中產階級買房子,選地區交通、生活機能、學區或公園旁,因此人煙稀少、交通不便之處的房子不是他們的首選!
中下階層買房,越便宜越好,因此初次購屋者會選擇較低總價物件,甚至可以犧牲一點中產階級的堅持,但當他們的經濟條件改善後,便可能選擇賣掉原先房子,進而以中產階級的眼光來換屋。

而店面也是一樣,沒人朝就沒價值,因此當網狀大眾運輸系統全部完成後,一些店面價格還會漲,但也有一些會續跌!並非齊漲齊跌型態。

3.兩岸三地的華人地區,只有台灣的不動產是所有權與使用權可以一齊過戶買賣的,因此,能因應不同階層的需求、好的物件,價格很難回跌,但是若是位於中低階層購屋者首選之區,則應謹慎了,因為真正的空屋是房屋的地點、品質所造成,劣等物件會續跌,好的房地產會續漲!



《市場新聞~工商時報社論》

2006.12.09  工商時報
不容忽視的房地產市場警訊
工商社論

本報日昨報導指出,基於台北房地產價格落後其他國際都市,未來尚有補漲空間的考慮,業已有大陸資金掛著美僑、港僑等外資名義來台在內湖購買了大筆不動產;伴隨中資看好台灣房地產新聞見報的是,內政部營建署住宅狀況調查報告書推估,全台「空閑住宅」可能高達一○三萬戶,不但可能抑壓未來的房地產價格,同時也形成資源的浪費。對於尚在熱絡發展中的房地產市場,我們認為對增加經濟動能固有幫助,但諸多警訊所代表的意義也不容忽視。

島上近兩、三年來房地產復甦,售價迭創新高、交投空前熱絡的程度,幾乎令人不敢相信。台北市較佳地段的豪宅,不但每一建坪售價由四、五十萬元飆漲至六、七十萬,乃至超逾八、九十萬元天價,每一棟住宅的坪數,更由往昔的三、四十坪,持續擴張至七、八十坪,乃至上百坪的「豪宅」。面對每棟動輒需要八、九千萬,乃至上億元預算才能購買下來的豪宅,別說一般公務員、受薪階級望屋興嘆,即使一般中產階級也自嘆無能購入。然而,儘管社會各界感嘆豪宅售價一再翻新紀錄,超越一般消費者所能接受水準,但豪宅的銷售熱潮似乎絲毫未受影響,一棟棟的大坪數豪宅銷售出奇順暢,準備推出的新豪宅工地的動工及廣告促銷,依舊占領新聞版面。


原則上,對於這樣的房地產榮景,只要不發生買賣糾紛,我們的基本態度是樂觀其成。因為,最近幾年來,由於國人所得不增反減,一般民間消費僅見微幅成長,再加上民間投資停滯不前,國內的經濟發展動能相當薄弱,如果房地產能夠熱絡,雖然不再能扮演經濟火車頭角色,但對當前的經濟當有不小助益。事實上,除了相關產業如仲介業、裝潢業、家具業受到房地產交投熱絡的提攜而欣欣向榮外,連政府及國庫也深深受惠。最近的一些國有財產局土地拍賣價格,即一再創下新高紀錄,連番跨越每坪一百萬、一百五十萬、二百萬的關卡,不但增益國庫收入,也提振社會大眾對經濟前途的信心。

但在房地產景氣一片錦繡榮景中,一些帶有警告意味資訊的發布,卻令我們不敢大意或保持緘默,必須在此提出並提醒朝野各界留意。第一項我們認為帶有濃濃利空意義的警訊就是全台空閑住宅超逾百萬戶。依據內政部營建署最近出爐的住宅狀況調查報告,台閩地區有一四.四%的住戶擁有超過一戶以上之自有住宅,租屋率為一二.七%,空閑住宅的比例是一三.九%,依照全台七四○萬戶的住宅總存量推估,全台空閑住宅的數量應在一○三萬戶左右。這個數據,與以往較具權威的估計,以及最近情勢演變的發展若合符節。也就是說,以往依據水電消費推估國內持續存在空屋約一百萬戶,近幾年間因為政府撥用一.九五兆元提供優惠利息獎勵購屋,預計消化了九十五萬戶空屋;然而,同時間,全台取得使用執照並完成保存登記的住宅數量,也增加了一○八.四五萬戶。

除了供給及空閑住宅持續增加,不利房地產市場的交易價格外,我們認為尚有另一項不利房地產市場的警訊,那就是購建價格的持續上漲程度,業已嚴重威脅到一般消費者的購屋能力及意願。依據內政部營建署及經建會資料,全台平均購建成本二十年來已增加近三百萬元,兩年後每戶房屋的購建成本更將增加一三四萬元,達到六四○萬元。房屋售價的往上飆漲,即使是一般薪資收入屬於最高水準的台北市民,通常也要八年的不吃不喝,才能購買一戶遮風避雨的住宅。購屋負擔的加重,勢必阻卻一般消費者的購屋意願及能力。排除了正常需求者,單單靠房地產市場的炒作者的買進賣出,恐怕無法持續支撐房地產市場榮景。事實上,因為目前炒作客層高達兩成多,政府相關部門已發出投機性質趨濃的警告。

或許基於房地產市場可能泡沫化發展的憂慮及預期,市場調查對未來房價看跌的比例正在逐漸提高中,對房地產市場的信心指數也同時下跌。我們認為,台灣的房地產產業有其特殊屬性,幾年一個景氣循環似乎成為慣例。除非時空環境有可能重大突破,否則一般民眾不宜為了一時的投機貿然入市。


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