獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

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《獵豹短評》

一般民眾房地產投資只有幾個要領及重點：

1.地點區位：生活機能、交通動線、週邊生活型態及水平------。

2.鄰近地區替代性物件之供需變化。

3.若是商場店面，市況評估重於物件大小及外觀；若是住宅，居民及鄰坊素質應是首選，其次，才是建物品質。

4.不要輕信建商宣傳廣告，應實地走訪，訪屋價、訪租金，並將租金投資報酬率與資金成本對照比較，沒有一定的套利空間的物件風險值便是偏高。

5.以台灣目前房地產投資而言，北重於南(除了中南部科學園區附近外)、沿交通動線走，仍是住宅投資之重要法則。目前利率雖較前兩年上揚，但以目前房貸利率水準而言，對不動產投資仍只是中性水平，尚不足慮！
然供給過剩，又無上述條件的地區，應防漲多無力的價格回檔！

《市場相關新聞》
方位學》大台北漲勢未停 中南部超額供給

【經濟日報／記者陳芝艷／台北報導】 2006.11.20 02:22 am


淡江大學產經系副教授莊孟翰。
記者黃義書／攝影
房地產市場熱絡，但北中南行情差異卻很大。淡大產經系副教授莊孟翰說，觀察住宅存量和家庭戶數，中南部地區有超額供給的現象；未來台北的國際化程度若提高，兩岸關係也逐漸好轉，台北市房價有機會再走高。

莊孟翰指出，這一、兩年來亞洲國家房市都有不錯表現，主要是受惠產油國家熱錢湧入。此外，中國大陸經濟成長率仍維持近兩位數，人民幣仍有升值空間，對美貿易順差一年高達1,000億美元，讓流入的大量外資到處尋找投資標的；即使大陸當局祭出宏觀調控，仍擋不住房地產的漲勢。

莊孟翰說，台灣房產同樣受惠外國資金流入，但由於政治因素內耗不斷，國際化程度並不快速，房價的長期趨勢雖然往上，但速度並不會太快。近年來台北出現的豪宅熱，多數資金其實是台商從海外流入，一方面是節稅，一方面要分散資產在大陸的風險。

如果細分地區，從建築執照數量的變化可以看出端倪。桃園、高雄等地，民國88年政府推出優惠房貸後，申請量愈來愈大，由於人口沒有跟著增加，就有超額供給的問題；但台北市建照數量仍然不大，從幾項指標案，如信義聯勤標案、宏盛亞昕投資六福皇宮對面土地來看，台北市房價仍將持續攀高。

房地產北部與中南部兩極化的現象，從人口變化也可以看出來，去年台北市人口261萬人，台北縣373萬人，台北縣市人口占了全台近28%。購屋要追逐人口，在大台北區購屋，捷運沿線大致都不會有問題，如板橋、新店、中永和地區捷運沿線的中古屋已找不到每坪單價低於20萬元者，只剩土城還有機會。至於台北市則要留意商圈的變化，東區比西區好。至於目前很熱的高鐵沿線，在過去幾年施工期已上漲過一段時間，部分車站在通車前，每坪土地價格從不到1萬元漲1萬元至1.2萬元，通車後反而出現回跌。

莊孟翰說，如果高鐵通車，但當地產業沒有跟著提升，房地產要大漲並不容易。現在高鐵車站附近共有1,400多公頃的土地可以開發，整體發展時間應會很長。若想投資，莊孟翰建議可以保守一點，不急於一時；有時延後買等投資客出脫後，反而可以占到便宜。

除了投資房地產以外，莊孟翰建議，如果買不起房子，營建股也是可以思考的方向。

【2006/11/20 經濟日報】