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《獵豹短評》

一般民眾房地產投資只有幾個要領及重點:

1.地點區位:生活機能、交通動線、週邊生活型態及水平------。

2.鄰近地區替代性物件之供需變化。

3.若是商場店面,市況評估重於物件大小及外觀;若是住宅,居民及鄰坊素質應是首選,其次,才是建物品質。

4.不要輕信建商宣傳廣告,應實地走訪,訪屋價、訪租金,並將租金投資報酬率與資金成本對照比較,沒有一定的套利空間的物件風險值便是偏高。

5.以台灣目前房地產投資而言,北重於南(除了中南部科學園區附近外)、沿交通動線走,仍是住宅投資之重要法則。目前利率雖較前兩年上揚,但以目前房貸利率水準而言,對不動產投資仍只是中性水平,尚不足慮!
然供給過剩,又無上述條件的地區,應防漲多無力的價格回檔!

《市場相關新聞》
方位學》大台北漲勢未停 中南部超額供給

【經濟日報/記者陳芝艷/台北報導】 2006.11.20 02:22 am


淡江大學產經系副教授莊孟翰。
記者黃義書/攝影
房地產市場熱絡,但北中南行情差異卻很大。淡大產經系副教授莊孟翰說,觀察住宅存量和家庭戶數,中南部地區有超額供給的現象;未來台北的國際化程度若提高,兩岸關係也逐漸好轉,台北市房價有機會再走高。

莊孟翰指出,這一、兩年來亞洲國家房市都有不錯表現,主要是受惠產油國家熱錢湧入。此外,中國大陸經濟成長率仍維持近兩位數,人民幣仍有升值空間,對美貿易順差一年高達1,000億美元,讓流入的大量外資到處尋找投資標的;即使大陸當局祭出宏觀調控,仍擋不住房地產的漲勢。

莊孟翰說,台灣房產同樣受惠外國資金流入,但由於政治因素內耗不斷,國際化程度並不快速,房價的長期趨勢雖然往上,但速度並不會太快。近年來台北出現的豪宅熱,多數資金其實是台商從海外流入,一方面是節稅,一方面要分散資產在大陸的風險。

如果細分地區,從建築執照數量的變化可以看出端倪。桃園、高雄等地,民國88年政府推出優惠房貸後,申請量愈來愈大,由於人口沒有跟著增加,就有超額供給的問題;但台北市建照數量仍然不大,從幾項指標案,如信義聯勤標案、宏盛亞昕投資六福皇宮對面土地來看,台北市房價仍將持續攀高。

房地產北部與中南部兩極化的現象,從人口變化也可以看出來,去年台北市人口261萬人,台北縣373萬人,台北縣市人口占了全台近28%。購屋要追逐人口,在大台北區購屋,捷運沿線大致都不會有問題,如板橋、新店、中永和地區捷運沿線的中古屋已找不到每坪單價低於20萬元者,只剩土城還有機會。至於台北市則要留意商圈的變化,東區比西區好。至於目前很熱的高鐵沿線,在過去幾年施工期已上漲過一段時間,部分車站在通車前,每坪土地價格從不到1萬元漲1萬元至1.2萬元,通車後反而出現回跌。

莊孟翰說,如果高鐵通車,但當地產業沒有跟著提升,房地產要大漲並不容易。現在高鐵車站附近共有1,400多公頃的土地可以開發,整體發展時間應會很長。若想投資,莊孟翰建議可以保守一點,不急於一時;有時延後買等投資客出脫後,反而可以占到便宜。

除了投資房地產以外,莊孟翰建議,如果買不起房子,營建股也是可以思考的方向。

【2006/11/20 經濟日報】

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