獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

本文摘錄自《Money錢》2010年2月號 ● 撰文：劉育菁

台北市中心平均房價來到60萬元，難道中產階級只能雙手一攤、望屋興嘆嗎？其實不然，因為未來3年，年年都有新捷運開通，不妨換個腦袋，在台北市外圍找到便利、有潛力的新生活區。

在台北工作的吳阿勇與太太，原先計畫在市區找30 坪、1400 萬元（ 含車位） 的電梯華廈，無奈近年房價頻創新高，沒想到1千多萬的預算，現在連市區舊公寓幾乎都快買不起，要不然就是得屈就於2房小宅。

礙於市區房價超過預算，在台北捷運網絡具備雛形後，阿勇決定搬到距離台北市不遠的板橋，屋齡10 年、30 多坪的新大樓，有車位、警衛管理、中庭花園，差別是，阿勇要多花25 分鐘的通勤時間。

「以台北腹地與範圍估算，從家中出發搭捷運通勤30 ∼ 40 分鐘是可以忍受的，」太平洋房屋行銷經理鄭國英表示，台北市中心的高房價讓中產階級不得不往市郊移動。到底這1年來房價漲了多少？根據永慶房屋去年底統計，台北市中心精華區如大安、松山及信義區等， 每坪來到53.9 萬元，台北市郊如內湖、南港及士林等平均約36.4 萬元，而台北縣平均房價約25.7 萬元，「若以均價計算，在台北市買1坪，在台北縣可以換到2坪。」

依捷運及人口指標　挑4大移居區

2010 年開春以來，預售屋推案不減，價格也一波波往上調，「大家看到預售案創新高，不要只是『哇！』，而是要隨著市場update行情，否則你永遠買不下手！」永慶房屋暨永慶建設總經理葉凌棋笑著說，不要只是看單價有多高，還要判斷當時的房市趨勢及
產品。

「由於台北市中心幾乎沒有大面積土地，建商頻頻轉戰市郊，遠雄、興富發、鄉林及冠德建設擠到新莊就是很好的證明；對上市上櫃建商而言，都市更新有取得土地成本低的誘因，但卻無法產生穩定報酬，且緩不濟急。」如此來看，這股高房價趨勢短期難以改變。

那麼未來購屋趨勢會如何轉變？根據中信房屋宅指數調查，未來1 年準購屋人有2 成想買台北縣，高於第二名的台北市（占13.2%），而北市居民亦有16% 想外移至北縣，「從購屋意願來看，台北縣將成為置產首選。」中信房屋副總經理劉天仁下了結論。

既然換屋及首購族想移居外圍，哪些區域最具潛力呢？若把大台北地區以同心圓分成四區塊，第一圈就是市中心精華區，第二圈為北市市郊，第三圈則是北縣精華地段，第四圈是北縣外圍。本刊並綜合信義、永慶、太平洋及中信房屋四大房仲觀點，從已通車或即將通車、有捷運經過的行政區為主，同時輔以中長期人口增加，以及帶動生活與就業2 大指標，各挑出2 個適合移居的行政區，供購屋人參考。

換屋族
預算2000萬挑南港、1500萬挑三重

南港是4大移居行政區中，地理位置唯一在台北市郊外圍、但卻是換屋族從北市移居到市郊的首選之一。

根據台北市地政處統計，2009年全年整體房市買賣移轉棟數，與前年差異不大，但南港的交易成長幅度居第一，比2008 年成長了14.37%。

雖然從過去5年人口移入及戶數來看，南港沒有驚人的大幅度成長，難以判斷是否有實質人口支撐，但信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮解釋，相較北市部分行政區人口是淨移出，南港的情況還算好一點，但也可能是新成屋尚未交屋，或是投資客太多，得把觀察時間再拉長。

南港 2千萬就能買3房附停車位

「如果我們以相同標準：5 年內新成屋、總價在2千萬元，在台北市中心甚至買不到30 坪房子；但東移到南港，就能換3 房還附一個車位。」信義房屋南港重陽店店長陳少綱解釋，南港成為移居熱門因素，其中又以南港重陽重劃區、經貿重劃區指名度最高，「很多客戶都是從松山跨區而來。」

葉凌棋表示， 重劃區加上捷運，政府公共建設持續加溫，引導就業及人口移入，是中長期南港房價得以支撐的主因，今年南港也是預售戰場，包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥合作開發的豪宅案，將成房市指標。

「只是南港多半是工業區變更，礙於都市設計的限制，剩下大面積土地為商業區，住宅用地已不多了，市場也不易爆量，將呈現穩定成長。」他提醒，預期今年捷運南港線東延段將通車，更有助推升南港房市熱度。

三重 鄰近台北市 首購、換屋皆適合

三重市屬台北縣第一圈，雖然距離北市僅有一橋之隔，但長期以來給予人「藍領階級、巷道狹窄、老舊社區」的既有印象，因此即使距離北市只有10 分鐘車程，亦有捷運經過，但房價始終難以攀高。從過去中長期人口移入數字來看，三重市過去5 年的增加戶數僅次於林口、板橋、新莊，但人口數排名卻落後，蘇啟榮解釋， 可能是子女長大或婚後，從原生家庭分戶出去，這種情況在大台北地區比例很高。

何以今年三重會受到房仲的推薦？預期捷運通車是主要原因之一， 其次是三重有落後補漲潛力。戴德梁行不動產總經理顏炳立就曾說，一樣距離台北市中心約15 分鐘的萬華、永和預售屋都有40 萬元潛力，三重中古屋只有2字頭，確實有補漲潛力。

目前三重最夯的區域就是三重重陽橋重劃區，剛從信義區小豪宅搬到三重景觀住宅的許先生說，三重離台北近，加上個人偏愛水岸景觀住宅，花不到北市一半價錢就能圓夢，實在很划算。根據台灣房屋調查，金融海嘯以來，三重重陽橋這個重劃區段房價已反彈18%，但這只是回歸基本面。

蘇啟榮分析，目前重陽重劃區多半以標準房為多，其次才是坪數較大的換屋族，只要1 千多萬元，就能買到3房加車位，吸引想要兼顧生活品質、且希望居住在捷運站附近的有錢首購族，以及在地的換屋客源，客戶多半是來自士林、大同及中正為多。

首購族
板橋生活圈成熟，新莊續航力強

板橋位於北縣第一圈，目前中古屋平均房價僅次於永和，居北縣第二名，若把新板特區單獨挑出來，預售行情甚至逼近60 萬元大關，堪稱近3年房價漲幅最高的重劃區之一。

主要原因是板橋為台北縣政府所在地，在升格成新北市後，因生活型態與台北市相近，位置又相鄰的多重優勢，吸納部分市中心的民眾往本區移動，持續帶動交易。

板橋 升格新北市 住宅產品齊全

太平洋房屋行銷經理鄭國英表示，從板橋交易量一直位居北縣前二名， 就可證明該區接手性強。若從近5年人口及戶數增長來看，板橋5年增加人口破萬，戶數也增長1.5 萬戶，「這與板南線有絕對關係。」蘇啟榮分析，板南線位於台北商業區軸線，擁有最多通勤人口，無論租屋或買屋，板橋都會被納入考量，這是它能夠維持一定交易量的主因。此外，板橋從訴求都會上班族小套房、新婚首購族，乃至高檔換屋客層，都能找到適合產品。

永慶房屋企研室經理黃增福表示，很多人以為板橋高不可攀，若撇開新板特區不說，捷運站500公尺附近生活機能完善，屋齡10年、房價每坪30 萬元的大樓，應該還找得到。

黃增福提醒，板橋房價容易因預售案相互拉抬，以今年市場氣氛來看，在ECFA 簽訂後，會有一段等待陸資與陸客的平靜期，屆時議價空間較大；首購族若覺得江子翠房價太高，在捷運步行範圍1千公尺，或往板橋站或府中站都能找到價格平實的首購住宅。

新莊 捷運通車題材 帶動房價與人潮

屬於北縣第二圈的新莊，一致獲得房仲推薦，有機會成為今年房市大黑馬，原因之一是各大建商已串連其他行政區合力拉抬當地房價，以致現在觀察新莊房市指標，得以建商卡位土地最多的副都心及頭前重劃區為主， 可以預見未來3 ∼ 5 年新莊推案不會少。蘇啟榮說，新莊的開發軌跡，可能類似近期快速發展的內湖五期重劃區，展開一波波墊高漲勢。

除了建商看好外，新莊得天獨厚條件仍是「一高二快三捷運」的便利交通，除了國道一號中山高速公路、台一線高架快速道路及特二號快速道路外，今、明兩年將通車的新莊線外，未來還有機場捷運線及環狀線加持，捷運通車題材將持續發酵。

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