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《重點及短評》
「美國商務部報告稱,美國6月份的新屋銷售數字環比增加了11%,為8年來最大漲幅,進一步證明大蕭條以來美國最嚴重的房地產市場滑坡狀況正在緩解。

  商務部報告顯示,美國6月新屋銷售數字環比增加了11%,經過季節性因素調整之後的年率數字為38.4萬幢,超出所有經濟學家預期,同時達到2008年11月以來最高水平。報告還表明,房地產市場上待價而沽的房屋數量降至20多年來的最低水平。

美國6月份的新屋銷售價格中值比去年同期下降了12%,即從2008年6月份的23.43萬美元下降至20.62萬美元。今年5月份美國的新屋售價中值為21.9萬美元。

  對比2008年6月份,今年6月份的新屋銷售數量同比減少了21%。今年1月份美國的新屋銷售數量降至32.9萬幢,為歷史最低值,比2005年7月份的歷史最高值萎縮了76%。

  6月份新屋銷售增幅最大的地區是美國中西部地區,這個地區6月份的新屋銷售量環比上漲了43%。東北部地區的新屋銷售量環比增長了29%;西部地區的新屋銷售量環比增長了23%。南部地區的新屋銷售量環比減少了5.3%,總數降至1991年1月份以來新低。」


新屋市場出現明顯反彈回溫現象,部份地區,如中西部地區更因單價較低,成為美國民眾購買新屋之選擇,賣高價房轉進低價房之現象,成為新屋市場之重要買盤來源。

整體而言,美國房市正出現觸底回穩現象。



《相關新聞報導》

美6月新屋銷售數字攀升11% 創8年最大漲幅
2009-07-27 07:02:05

 

  【MarketWatch華盛頓7月27日訊】美東時間週一上午10:00消息,美國商務部報告稱,美國6月份的新屋銷售數字環比增加了11%,為8年來最大漲幅,進一步證明大蕭條以來美國最嚴重的房地產市場滑坡狀況正在緩解。

  商務部報告顯示,美國6月新屋銷售數字環比增加了11%,經過季節性因素調整之後的年率數字為38.4萬幢,超出所有經濟學家預期,同時達到2008年11月以來最高水平。報告還表明,房地產市場上待價而沽的房屋數量降至20多年來的最低水平。

  商務部報告還將5月份的新屋銷售數字從上次公佈的34.2萬幢修正為34.6萬幢。

  儘管美國失業率不斷攀升,但房地產價格持續降低以及抵押貸款利率處在極低水平,仍然吸引了大量購房者。隨著最近以來房地產市場與製造業滑坡均已出現見底的跡象,很多經濟學家都認為美國50多來來最嚴重的經濟衰退行將結束。

  位於匹茲堡的PNC Financial Services Group機構的資深經濟學家羅伯特-戴伊(Robert Dye)表示,“我們看到市場在消化房屋庫存方面取得了一些進展,這是房屋價值回升過程中必要的第一步基礎。”他同時認為,美國失業率不斷攀升“意味著房地產市場只能小幅反彈。”

  受到新屋銷售數字攀升的推動,房地產建築商板塊普遍攀升。美東時間週一上午10:10,標準普爾500指數中的大型綜合房地產建築商指數上漲了2.3%,與此同時標準普爾500指數僅上漲了0.1%,報980.35點。

  在6月新屋銷售數字公佈之後,美國國債繼續走低,基準的十年期國債收益率從上週五收盤的3.66%攀升至3.75%。

  根據此前接受彭博新聞社調查的62位經濟學家平均預期,美國6月新屋銷售數字將增長至35.2萬幢;預期範圍從33.5萬幢到37.7萬幢不等。

  美國政府的統計學家認為每月新屋銷售數字並不十分準確,因為該數字可能被大幅修正,也可能因為采樣或者其他會計錯誤而出現誤差。在大多數時候,就連政府也無法肯定新屋銷售數字到底是上升了還是下降了。

  實際上,美國政府認為只有依據連續五個月的數據變化才能判斷房屋銷售狀況是否出現了新的趨勢。

  商務部報告表明,美國6月份的新屋銷售價格中值比去年同期下降了12%,即從2008年6月份的23.43萬美元下降至20.62萬美元。今年5月份美國的新屋售價中值為21.9萬美元。

  對比2008年6月份,今年6月份的新屋銷售數量同比減少了21%。今年1月份美國的新屋銷售數量降至32.9萬幢,為歷史最低值,比2005年7月份的歷史最高值萎縮了76%。

  6月份新屋銷售增幅最大的地區是美國中西部地區,這個地區6月份的新屋銷售量環比上漲了43%。東北部地區的新屋銷售量環比增長了29%;西部地區的新屋銷售量環比增長了23%。南部地區的新屋銷售量環比減少了5.3%,總數降至1991年1月份以來新低。

  今年6月份,房地產市場上等待出售的新屋總計28.1萬幢,比5月份減少了4.1%,同時也是1998年2月份以來最低點新屋供應量數字。對比2008年6月份,今年6月份美國房地產市場上的未出售房屋數量同比減少了36%,為歷史最大年度跌幅。按照這個銷售速率,6月份的新屋庫存量需要8.8個月才能售完,為2007年10月以來最低數字。

  除了6新屋銷售報告之外,還有一些經濟報告也表明美國房地產市場出現了趨穩跡象。在過去6個月內,富國銀行(Wells Fargo)與全美房地產交易商協會聯合公佈的房地產建築商信心指數有5個月出現攀升;二手房銷售數字也連續三個月上漲。

  但儘管如此,今年上半年美國的房屋貸款止贖申請數量仍然創造了歷史新高,大量止贖房屋上市銷售對房地產建築商造成了重大壓力,導致所有房產價值走低。此外,美國失業率不斷攀升,也對房地產市場復甦形成威脅。目前經濟學家普遍預計美國2010年初的失業率將超過10%。

  目前有很多美國房地產建築商都預計房地產市場已經趨穩,營收主要源自加州的Standard Pacific Corp便是其中之一。這家公司報告稱第二財季淨虧損2310萬美元,為連續第11個財季出現淨虧損,但虧損額小於2008年第二財季的2.49億美元。該公司今年第二財季的營收同比減少了29%。

  Standard Pacific Corp公司首席執行官肯-坎貝爾(Ken Campbell)在7月22日發表的聲明中表示,“儘管我們仍然未能實現最終需要實現的重新恢復盈利的目標,但是對比幾個財季之前,今年第二財季的業績已經更加接近實現盈利的目標,而且我們認為公司近期狀況非常不錯。”

  為了阻止房屋銷售持續滑坡和降低貸款成本,聯儲局貨幣政策制定者們已經承諾將動用1.25萬億美元收購房貸證券。據房地美公司(Freddie Mac)公佈的數據,在聯儲局的收購房貸證券計劃以及財政部的直接購買國債措施推動下,美國4月份的30年期定息抵押貸款平均利率降至4.78%,創歷史新低;自那以後此項利率一直在5%上下波動。

  今年7月份21日,聯儲局主席伯南克(Bernanke)表示,美國經濟出現了“暫時趨於穩定的跡象”,而且“房地產市場滑坡的狀況似乎也有所緩解。”

  此外,奧巴馬政府也實行了刺激房地產市場增長的計劃,承諾向12月1日之前完成購房交易的首次購房者提供8000美元減稅優惠。

  美國第四大房地產建築商NVR Inc在上週表示,今年第二財季的新訂單數字同比增長了2%;第二財季的購房訂單取消率從去年同期的19%下降至14%,同時也低於第一季度15%的水平。


美國新屋銷售 上月暴增11%

 


圖/經濟日報提供

美國6月新屋銷售數意外暴增11%,創八年來最大單月增幅,餘屋存量也繼續銳減,顯示造成這波全球大衰退的美國房市可能已經見底。

美國商務部報告說,6月新屋銷售數字經季節調整、換算成年率之後,比5月暴增11%至38.4萬戶,遠超出彭博訪調分析師預期的3%增幅。5月新屋銷售數字也從原估的34.2萬戶向上修正至34.6萬戶。

根據商務部統計,美國建商在6月尚有28.1萬戶存屋沒有賣掉,以現行去化的速度來算,餘屋存量從5月的9.6個月銳減至8.8個月。

但房價仍舊繼續下跌。6月銷售新屋的中位數均價為每戶20.62萬美元,比5月下跌5.8%,更比一年之前跌價12%。

有分析師樂觀認為這是美國房市觸底反彈的好兆頭。行動經紀公司固定收益部門經理魯伯特說:「這顯示房市崩盤的最糟狀況已經結束又添一筆證據。各種經濟刺激方案可能已經讓經濟的一塊重要部門開始復甦,整體經濟也許在年底前就會開始出現成長。」

但也有分析師持保留態度。Channel資本研究公司投資策略師羅伯斯說:「這不表示房市已經反彈。你還要考慮到完全不同的成屋存屋狀況。一些屋主可能只是不願降價求售,因此成屋餘額可能比統計得還要多。觸底不表示就會反彈。」

根據先前數據,美國6月成屋銷售也上揚3.6%,連續第三個月增加。

傳統上新屋銷售僅占美國整體房市的10%,以成屋為大宗,但新屋銷售是直接統計簽約數字,比統計已交屋的成屋銷售更具房市景氣的領先指標涵義。

新屋銷售在今年1月跌至空前的32.9萬戶,比2005年7月創下的歷史最高紀錄劇減76%。6月新屋銷售比去年同期下滑21%。

就地區而言,美國中西部新屋銷售激增43%是最大的領頭力量。

東北部新屋銷售增幅為29%,西部增幅23%。但南方新屋市場仍繼續重挫,下跌5.3%,銷售數字跌到1991年1月以來的最低紀錄。

【2009/07/28 經濟日報】



美國新屋銷售創新高 房價仍低 止跌回升應在不遠的未來
鉅亨網羅力元 綜合外電
2009 / 07 / 28 星期二 21:45
   
美國房價歷經長達 3 年的衰退期,許多屋主不禁想問,這波跌勢何時結束?而政府預期報告透露,屋主們不要過度期待。

許多反向分析師也預期,到 2010 年底為止房價與 2006 年高峰相較,將只剩一半。

所以美國人何時能見到房價出現向上爬的微笑曲線呢?

《路透社》專欄作家 Christopher Swann 撰文表示,美國 6 月成屋銷售數據表現優於預期,應當能讓美國投資人冷靜看待房價頹勢的影響。

在今 (2006) 年 6 月,美國住宅平均價格月降 6%,年降 12%。美國商務部周一 (27日) 公布,美國 6 月新屋銷售上升 11% 至 38.4 萬棟,創 2008 年 11 月以來最大升幅。

耶魯大學經濟學家 Robert Shiller 甚至以日本的遭遇為借鏡。1991 年,日本經濟泡沫,當時主要城市的地價,創連續 15 年的跌幅。

Swann 認為,雖然美國房價持續走低,硬要形容走上日本的後塵,似乎仍搭不上邊。

Swann 認為,許多經濟學家仍將房價視為期貨,以致低估了基本需求。其實觀察房市的基本面,如人口成長及建築成本,都已逐步出現回穩。

雖然人口成長與房價關係並非絕對,畢竟總人口上升並不能自動轉化成住宅需求,帶動房價。

美國人口普查局調查發現,家庭人口結構也出現微妙的變化。

通常在不景氣的年代,在外求學的畢業生可能選擇回家與父母一起住,夫妻可能不輕易選擇離婚,以及從外地移居的人也會下降。

但是美國人口普查局預期,新家庭數量今年卻可能增加至 140 萬戶,與去年相較,增加 50%。

麻省理工學院教授 William Wheaton 則認為,新家庭戶數到 2010 年,每年將增加 100 萬戶。與 1990 年的日本相較,當時日本每年家庭新增戶數年年下滑,美國此一數據是完全不能相提並論的。

Wheaton 表示,假定每年拆房數量約有 20 萬棟,未來就需要 125 萬棟新屋。他認為,按照美國現行水平,新屋建案仍少於一半以上,這是一段非常巨大的差距。

Wheaton 認為,按照這樣的速度,房屋買賣或是出租價格要至 2011 年才有可能接近至正常水準。

Wheaton 表示,現在的房市仍有許多不穩定的訊號。他認為,若是按照最新的房屋銷售數據,要花上 8.8 個月才能清空庫存成屋。

而判斷美國房市正在落底的訊號,就是建築成本。假設房價低於建築成本,相信建商就會馬上停止造屋,也可能意外促成房價短暫的反彈。

Swann 強調,美國與日本的遭遇其實並不相同。在日本經濟出現頂峰的時期,土地價格占建屋成本的 80%,就算房價出現超過 10 年的跌勢,比例仍達 40%。

哈佛大學經濟學家 Edward Glaese 認為,鳳凰城及亞特蘭大的房價已跌至接近建屋成本,因此房價可能提前落底。

雖然在美國臨海城市居民,房產從未是項重大投資,而在房價真正回暖之前,不動產在投資人心中的順位,恐怕也將持續向後調整。

往好處想,美國屋主似乎正遠離日本泡沫經濟的境遇,而房價止跌的曙光也正從地平線上緩緩浮現。

 

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