(圖片來自Justin原創作品,特此致謝,非經授權不得移做商業用途。)

美國30年房屋貸款利率最近五年最低點出現在2003年六月,大約是5.25%,隨後於2003~2005年三年之間大約維持在5.50%~6.540%之間來回波動,最近一年低點則出現在2005年七月之5.53%,然2006年四月已正式突破6.50%之關卡,目前約為6.67%,也就是說從最低點之5.25%上揚以來已達1.42%,利率漲幅高達27.05%。30年房貸利率的明顯走高將使新屋銷售及高單價之豪宅市場面臨萎縮壓力。
這從美國上市豪宅建商Toll Brother股價於2006年初來已下跌接近17%便可窺之。最近四月份新屋銷售數字從去年七月增加136.7萬戶下降至119.8萬戶,另外成屋銷售則從去年六月高峰之727萬戶下降至676萬戶,便可知美國房屋市場正逐漸降溫中!
而代表美國房地產營建類股指數之S&P住宅營建指數於2006年初至今更已下跌24.12%,顯然美國華爾街投資人也感受到房屋市場景氣高峰已過之壓力!
再看亞洲之日本,其『日本地產股指數』已從三月底高點之1850點附近下跌至目前約1450點,下跌幅度已達近22%。香港恆生地產指數則從2006年五月初高點之2500點下跌至目前約2320點,仍於高檔震盪,算是表現較穩定地區。
顯然,全球央行貨幣政策無論轉向先後,在仍以FED馬首是瞻的今日,全球房地產市場面臨資金成本上升壓力正逐漸提高中。而房地產普遍是一般民眾的主要實質資產,若價格出現大幅度之回挫,將產生兩種主要效果。首先,將使營建產業及相關附著產業產生萎縮效應,進而壓低市場相關產業之人力需求,如果情勢嚴重甚至可能使失業人口提高,使該國國民之可支配所得直接降低。其次,當民眾之實質資產價格下降後,將產生負向之財富效果,使民眾再融資動能消退,進而壓低其消費能力,這是美國消費市場最大之隱憂。
FED並非不明瞭房地產此刻對支撐美國經濟之重要性,然因能源價格長期居高不下,縱使美國FED Rate從1.0%上升至5.0%,但通膨壓力近期仍如影隨形!
值此台股中相關資產及觀光類股補漲一大段之後,電子類股又從高檔下滑力圖反彈之際,不要忘了再從國際的角度來看國內市場。台灣外銷產品無論直接外銷美國,或是台灣接單再由第三地或中國大陸出口者,最主要之最終市場仍是以北美為主,因此,美國市場之變化將對台股產生既深且遠之影響,千萬不可小覷!
此刻對於個別公司所處產業之展望應以較保守心態視之,尤其對股價淨值比已明顯拉升之個股,更應密切追蹤,避免陷入媒體及特定人刻意營造之樂觀氣氛,必須切記,沒有實際數字即沒有亮麗股價的道理,過多的樂觀想像力留給吃下搖頭丸的大師及其信眾,吾等在狂歡之餘,務必謹記在舞會結束前保持一顆清醒的心!

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