獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

 
重點及短評：
「張金鶚表示，目前對房地產不利的問題都在基本面，包括失業人數創新高，所得沒有增加，營建股大漲都只是資金行情，基本面跟消息面有很大的落差，房市短期可能呈現盤整趨勢。」
 

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《重點及短評》
「比起去年同期，第一季全台建物買賣移轉件數下滑14.3%，台中市衰退最多，減少了33.1%；新竹縣市則是雙雙逆勢成長超過一成。」
   

《重點及短評》
『房地產業者指出，小套房購買族群不是首購族就是投資客，銀行緊縮房貸成數，讓套房首當其衝成為房地產市場「票房毒藥」，而且套房供給量大，多殺多賣壓更是一觸即發。業者說，去年套房推案爆量，小坪數的套房最好賣，有錢的投資客一出手就是十幾戶，，而且成交價都創下區域新高。不過業者擔心，去年才進場的人，房價買在高點，恐怕真的得住進「套」房。 北區房屋指出，現在投資客沒辦法用銀行的錢做槓桿操作，投資客已經開始在市場上「倒貨」。 』
短評：
買套房除了銀行信用問題外，區位供給量變化及需求是重要關鍵。因以套房為主體的房地產，到成屋完成後，若非優良學區，屆時住戶往往龍蛇雜處，使居住品質下降，時間一久，房價上漲速度恐怕可能受限。因此，要買進套房前一定要三思，千萬不要以為總價低沒關係，受建商現場銷售人員蠱惑，做出不假思索的衝動式購買行為！

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《重點及短評》
『中央銀行升息一碼（○．二五個百分點）一週以來，大型行庫陸續配合調升利率約○．二個百分點，其中最為關鍵的台灣郵政，昨天傍晚終於也宣布升息，即日起調升各天期定期儲金利率，調整幅度約在○．二到○．二二五個百分點。
受此影響，與兩年期郵儲金機動利率連動的政策性優惠房貸利率水位，也將從三．一六％上升到三．三六％，九十一萬餘房貸戶的負擔隨之加重。而對銀行業者來說，以九四年增撥三千億元的政府末代優惠房貸為例，貸款新台幣二百萬元，分二十年攤提，一年則將增加約二千四百元房貸利息。 』
短評：
1.政策性優惠房屋貸款已從最低點約2.0%上升至3.3%上下，房貸戶之負擔將明顯加重。
2.通常優惠房貸上限約僅200萬元，因此，申辦優惠房貸者之購屋總價款也不會太高，甚至有很大比例屬收入較低者之受雇勞工；受此影響，對低總價、地點較差地區之房地產買氣將受影響，使房價差異化更加明顯。
3.銀行持續對房貸進行選擇性緊縮其實是理性的作法，因未來房地產景氣仍以偏保手居多，未來利率亦以看升居多，房市價格在不同地區也不會同漲同跌，物件地點、周邊生活機能、物件品質仍是最重要因素；但以現階段而言，若純以投資角度而言，恐已非購屋良機了！
《市場相關新聞》
工商時報2007.06.29
台郵升息 優惠房貸利率達3.36％
【詹靜宜/台北報導】
中央銀行升息一碼（○．二五個百分點）一週以來，大型行庫陸續配合調升利率約○．二個百分點，其中最為關鍵的台灣郵政，昨天傍晚終於也宣布升息，即日起調升各天期定期儲金利率，調整幅度約在○．二到○．二二五個百分點。
受此影響，與兩年期郵儲金機動利率連動的政策性優惠房貸利率水位，也將從三．一六％上升到三．三六％，九十一萬餘房貸戶的負擔隨之加重。而對銀行業者來說，以九四年增撥三千億元的政府末代優惠房貸為例，貸款新台幣二百萬元，分二十年攤提，一年則將增加約二千四百元房貸利息。
台灣郵政調升利率向來為央行升息後的重要指標，銀行業者指出，主要係因相當多的政策利率，與一年期或二年期定儲機動利率連結，諸如政府優惠房貸利率，係隨兩年郵儲金機動利率浮動計息。以台灣郵政一年期定期儲蓄存款機動利率，作為計算基礎的就學貸款，在這次郵局升息後，利率亦調高至三．八％。
不過，政府增額辦理三千億優惠房貸美意，民眾似乎不怎麼領情，迄六月一日止，餘額仍高達一一八五億元，從去年八月至六月初，僅微幅去化一五六億元，銀行業者認為，由於這梯末代房貸僅補貼○．一二五個百分點，相較於八九年優惠房貸政府補貼○．八五個百分點，差距如天壤之別，且因銀行一般指數型房貸利率優於政府房貸，使得政府優惠房貸不再受到國人青睞，且本次郵局調幅擴大，銀行緊盯現有逾九十萬優惠房貸戶的轉貸需求。
工商時報2007.06.29
第四季房市 出現下滑警訊
【王尹軒/台北報導】
內政部建築研究所昨（廿八）日公佈「九十六年第一季房地產景氣動向調查」指出，第一季房地產景氣對策訊號為綠燈，但是，房地產景氣同時指標、領先指標，均出現下修趨勢，而且金融、房仲等業者對市場狀況判斷亦趨於保守，預料今年第三季及第四季房地產市場發展，呈現不樂觀預期，成長力道恐減緩。
內政部建研所所長何明錦表示，第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為十二分，已連續第六季出現綠燈，領先指標為一○四．二三分，比前一季下降一．一四％，同時指標為九五．八八分，較前一季下降○．三八％，顯示第一季房地產景氣雖然持平，卻已出現內部結構調整的下修趨勢。
負責執行調查的政大房地產研究中心教授張金鶚分析，領先指標自去年連續三季上升後，首度出現下滑，不論建築貸款餘額變動量、營建股價指標、消費者物價指數、國內生產毛額及貨幣供給額等，五項指標無一上升。由於領先指標對三季以後市場狀況具有預告功能，因此房市雖不會急轉直下，但很可能在第四季出現下滑，市場交易應審慎看待。
根據五月份對廠商進行調查指出，整體廠商對今年第三季景氣預期偏向悲觀，認為景氣看好的業者為一三％，不變者佔四五％，認為轉壞佔則四二％，尤其以營造廠、金融機構，及仲介代銷業者，對第三季市場景氣看壞居多。
就房地產市場狀況判斷，業者除了對市場房價呈現正面樂觀外，其他在市場資金週轉難易程度、市場銷售狀況、金融機構承做房地產貸款意願等三項指標，淨增加負四○％，更顯示對下半年景氣下修的預期心理。
在不同地區廠商對市場景氣預測方面，北部業者出現少見的悲觀看法。張金鶚指出，由於過去北部業者普遍對市場景氣比中南部業者樂觀，第一季調查卻顯示，認為下半年景氣轉壞比重達四二％，已超過中南部業者的三四％與三七％，很可能是北部業者因為價量居高點，出現居安思危的下修預期。

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《重點及短評》1.『“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最後面的人不光不能得利，而且還要承擔不屬于自己的責任。”一位已經退出市場的美國“炒房族”如是說。　　現在，似乎已經到了最晚來的人付出代價的時候了。隨著美聯儲在一年半的時間內17次加息，美國房地產市場逐步降溫，現在部分地區房地產泡沫開始破裂。美國全國房地產商協會5月25日公布的數據顯示，今年4月美國現房銷售降低到2003年以來最低點，市場上沒有賣出的現房達到420萬棟，創下了15年來的最高值。   短評：  

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《獵豹短評》
1.低總價、低坪數、高融資比率的小型產品將首當其衝，若央行持續升息態勢不變，將出現賣壓出籠但接手乏人窘境！
2.區位不佳、供給量過大區位也將同受影響，存在高單價產品及劣質產品之價差將持續擴大，千萬不要以為便宜的物件就是安全，就像股票一樣，長期低股價的公司必有其可惡之處！
《市場相關新聞》
央行再升息 恐引爆套房賣壓
【聯合報╱記者林韋任、許韶芹／台北報導】 2007.06.22 02:09 am
中央銀行擴大升息至一碼（0.25個百分點），房地產專家昨天說，利用高槓桿財務操作的投資客負擔增加，恐引發套房拋售賣壓；如果利率急升超過民眾負擔，金額高達三兆元的低利優惠房貸戶，就是下一波受害者。
央行近三年來已連續升息12次，房仲業者試算，房貸利率每升一碼，以20年房貸、每100萬元貸款金額估算，每個月貸款成本約增加127元，大約是一頓商業簡餐的價格。不過過去升息只有兩次升足一碼，其餘都升半碼，房仲業者認為，到目前為止影響幅度有限。
永慶房屋代銷事業部協理王財旺擔心，升息後，房地產市場的投機客萎縮，「拉抬市場的人被殺，難免會震盪一下」，不過央行升息代表要對抗通膨，而房地產是抗通膨的最好標的，只要利率不急升、斷頭屋不跑出來，市場仍相對穩健。
住展雜誌研發長倪子仁發現，現在一般預售建案的銷售期比去年拉長，以一個20億元的預售案而言，去年大概三個月可賣完結案，但今年要拉到四個月左右。
王財旺說，主要是因為建商在推預售屋，要把「不可預期的建築成本加進去」，房價開價推向新高，如南港每坪開到60萬元、內湖挑戰80萬元，木柵每坪50萬元，預售房價拉高，才讓預售市場停滯期拉長；不過預售屋買方要兩年後才要正式揹房貸，對目前升息比較沒有感覺。
中信房屋特助胡佩蘭也說，昨天的升息對房市影響有限，目前房貸利率普遍大約在3%左右，但如果利率升得又快又急，一下子到4.5%，恐怕就會超越一般民眾所能負擔的範圍，沉重的房貸不僅會對生活產生衝擊，更會讓市場的購屋意願降到低點。
信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，國內資金相當充沛，短期內房貸利率大幅上揚的機會不大，反倒是最近金融機構紛紛調降房貸成數，抑制了投資客投機行為，部分首購族的購屋需求也可能受到影響。
【2007/06/22 聯合報】

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《重點及短評》
『房市熱呼呼，車市冷清清，反映在相關貸款上。中央銀行昨（28）日發表消費性貸款統計，其中與房市相關的購屋、修繕及建築貸款餘額，均較去年同期成長一成以上，反倒是汽車貸款，則連續15個月下滑。房地產景氣持續復甦，帶動建築相關放款餘額走高。據央行統計，4月底的建築貸款餘額持續增加，高達9,173億元，不但較上個月增加147億元，更較去年年同期大增31.21%。 建商持續貸款蓋屋，消費者的購屋貸款餘額自今年以來，每個月都較前月持續增加百餘億元。根據統計，4月的購置住宅貸款，餘額為4兆4,760億元，較3月底成長134億元，同樣較去年同期成長9.38%；房屋修繕貸款則創下從89年底以來的新高，較去年同期也成長13.04%。』
短評：
1.未來房地產個別物件價格將隨區位及品質而出現明顯差異，並無法全面性上漲，因為一般中產階級所得並未明顯提升，加上一般消費性物價上漲將使其實質所得降低，購屋負擔壓力將持續提高；然對高資產及高所得者而言，在通膨壓力下，將對中、高單價及特定區位不動產持續增加部位，此將使不動產行情之差異化日趨明顯及拉大！
2.其次，在利率走升之際，高負債之營造公司財務壓力也將升高，若其庫存土地並非熱銷地段，未來營運將可能憑添變數，大家在選擇投資標的時，一定要詳細查明營造公司近幾年庫存土地、地點何在，及其負債比率之高低；對個人而言，則應做好資金控管，避免在所得未明顯增加之下，過度擴充財務杆桿，因為未來利息負擔可能持續提高，進而影響生活品質或自我進修計畫！
《市場相關新聞》