獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

(電影“幸運之吻”女主角~~林賽羅涵)

本文基於一個真實案例
內容出發點基於我正在上課的內容，但多半是闡述自己關於法學方面的想法
因此不直接對大家發生法律上的實質幫助
但我相信間接面還是能讓大家清楚自己在這方面有何權益

案例：
某錢小姐人常居美國，但是在台北有一房屋供其母親居住。某日錢小姐發現打電話回家母親均未接聽，回到台北發現母親早已獨自自然死亡於家中多日，屍體甚至呈現乾屍現象。
錢小姐在治喪過後，欲返美之前委託信義房屋出賣其屋。（系爭屋地市價約1275萬元）
但因為大部分的人在得知系爭屋地曾經發生這樣的不幸事件，多半打退堂鼓。錢小姐只好大幅折價賣與一知悉本事件的房地產投資客—李先生，以820萬元成交。

李先生將房屋整理完之後，打算再次委託信義房屋出售。不過這一次投資客李先生自然知悉市場若知道此事，必定買不到好價錢。因此他想要說服該店戴姓店長以及倪姓經紀人，在房屋現況委託書上面隱瞞該屋曾經有人自然死亡之事實。
但如此行徑完全是違反房屋仲介業者的道德以及法律義務，該店店長與經紀人起先斷然拒絕。但是在李先生的三寸不爛之舌，以及績效獎金的引誘之下，終於答應其請求。在「房屋現況說明書」中隱匿自然死亡之事實。

系爭屋地也就這樣以1220萬元賣給了不知情的王先生。其後王先生又打算以1100萬元將系爭屋地賣給某施姓小姐。但施小姐在簽約前實地探訪，從鄰居口中得知乾屍事件，驚恐不已，斷然拒絕簽約。王先生自始知道該事件，爾後王先生將該屋賣與知情之林小姐770萬元。計有450萬元之損失。

王先生憤而找信義房屋以及該店店長、經紀人理論。信義房屋與其店長、經紀人共同與王先生達成和解契約，約定各支付100萬元賠償金給王先生（共計300萬元）。但是因為店長、經紀人一時無力支付，由信義房屋公司先為墊付300萬元。

店長、經紀人嗣後並未支付應負擔款項與信義房屋，且有之前欺瞞客戶的違背職務行為造成信義房屋之損失，於是信義房屋對其店長、經紀人提出「共同侵權行為之損害賠償請求之訴」。


一審：台北地方法院–原告（信義房屋）勝訴
二審：台灣高等法院–上訴人（戴姓店長與倪姓經紀人）敗訴
三審：最高法院–上訴人（戴姓店長與倪姓經紀人）敗訴，上訴駁回。

看完上述的案例，我想我們先來問問幾個問題：

何謂凶宅？
這個問題本身就已經是大哉問，也是目前房屋仲介業者很想要知道的。
而老實說，法律上根本就從未對凶宅有過明確的定義。
或許我們可以狹義的定義為：曾經發生過非自然死亡因素的宅院，就是凶宅。
但是這樣的定義顯然無法說明上述案例，為何也會讓人心生恐懼不敢購買。又我們可以繼續延伸—-一個非第一命案現場的房屋，算不算凶宅？又或是一個曾經在40幾年前死過人的房屋，還算不算凶宅？將過去的墓地重新改建為住宅，算不算凶宅？

凶宅的可能性無限廣，那為什麼定義凶宅這麼重要？
1.因為凶宅在我國文化中，是購買房屋之意願與價金之重大影響因素！
也就是說標的物是否成立凶宅，是交易過程中的重大關鍵。這是我國文化中特殊現象，假如像歐洲許多動不動屋齡高達1、200年的房屋，裡面沒死過人那才奇怪！

2.明確凶宅定義，才能明確房屋仲介業者的說明義務到哪裡。
如同前面提過的，如果該屋是幾十年前發生過兇案，對房屋仲介業者來說要找出這樣的資料並非容易，甚至可能成本驚人。如果法律上過度地去擴大解釋凶宅定義，對房屋仲介業者來說未免是一場不公平的交易，在立足點上已經被科以過高的說明義務。

而凶宅問題在交易中牽涉到的，其實還有資訊單邊獨佔的問題。最可能清楚該屋是否死過人，莫過於賣家。買家亦或房屋仲介業者都不易知悉；當房屋轉手多次後，甚至連本次賣方都搞不清楚，要追朔到前前前前前手才能知其詳情。此時，難道房屋仲介業者也要被科以說明義務嗎？

要回答前述問題，我想我們先回到民法以及消費者保護法的基本法精神：維護交易中的誠信機制
維護交易中的誠信機制，必須讓法律盡量地去減低「資訊單邊獨佔」的情形。上述凶宅，就是典型的資訊單邊獨佔。對於買方與仲介業者來說，屋況如何，特別是表面上看不出來的部份，大多還是要依賴賣方自己的誠信。

這邊我想另外帶一點「賽局理論」
假如賣方故意不告知隱匿事實，則等到日後買方知情在訴諸法律途徑，不但雙方金錢、時間上均損失不少，中間的訴訟之累更是折煞人也。雙方所負擔成本最高。
相反地，如果賣方一開始就老實告知，買方因此不買。雖然雙方都為準備達成契約付出契約前成本，但是那成本畢竟有限。也就是說賣方誠實以對之策略，對社會所造成的成本是最小的。
但對他人造成較少成本，顯然不會是賣方關心的；賣方關心的，還是在於自己能不能以最小的成本獲得最大的利益。如果說現在不說，能增加房屋賣出機率、提高價金，某種程度來說都是值得賣方賭一把的賭盤。

因此在這邊法律制度設計上，就要能找出使賣方誠實描述的誘因。
而我國法律制度上，不管是民法或是消費者保護法都有相關的誘因設計，只是是否臻於完善尚有討論空間。

關於實際規定以及運作如何，我會在往後繼續討論。