獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

s9300085專欄：房地產真是投資的好工具嗎?

俗話說「有土斯有才」。加上電視台的宣傳，例如：XX藝人投資精準這波賺了50%，XX市捷運開通房市將漲30%等等。在加上平面媒體、大師（所謂的啦）的渲染之下。似乎大家對房子有著致命的吸引力。但是大家有沒有想過房地產到底有多少報酬率。我們利用國泰房地產指數中的可能成交價指數圖來計算。




由上圖中我們取最ㄏㄤ的台北市來計算，以2001年為基期的話至2007Q4的報酬率為46%，也就是投資六年的複利報酬約為6.5%左右。這算高嗎?或許應該說這投資報酬率是否合理?我們假設如果妳是一個懂資產配置，能夠在2001-2003之間利用低風險的投資工具賺取年報酬大概7%，再加上2003-2007這波台股的大多頭利用指數連結工具賺取約150%報酬（計算基礎為(8500-3411)/3411，3411為這波台股最底部）。兩者加起複利報酬約為9-10%左右。以報酬率比較的話房市不見得是很好的投資工具了，而且房地產的流動性風險超高。不過任何投資工具都適合某些人士。我把適合投資房地產的人分為下列
一、 擁有大量多餘資金的人：何謂多餘資金，有多少錢才算多餘資金。如果一個家庭年支出約80-100萬並擁有500萬的存款。這樣算多餘資金嗎?個人認為這樣不一定是很夠。房子的租金報酬率約3-5%，也就是說拿500萬買房子一年的現金流量約15-25萬之間。跟支出上有一段差距，而且房子又稱不動產，流動性風險相當的高。
二、 擁有所謂的資訊優勢的人：例如：代書、擁有POWER的人【政商關係良好、大哥之類等】。這類人擁有我們一般人所掌握不到的資訊（其實就是內線交易啦）。並且可以利用這些資訊致富。真的是致富喔，他的報酬可就不是複利年報酬6-8%。很可能可來個25%以上都有可能。
三、 原本就有大片土地的人（田搖宰）：把這類算進來還真的有點牽強，因為這類人士要靠運氣來獲利，不過我還是把他加進來啦。

寫了這麼多其實我只有想用6個字來表達涵義，那就是投資3要素”【 時間】【風險】【報酬】。在唸投資學時最基礎的一樣東西，只是在平面媒體的渲染之下。許多人幾乎把這六個字拋於腦後了。