s9300085專欄：房地產真是投資的好工具嗎?
俗話說「有土斯有才」。加上電視台的宣傳，例如：XX藝人投資精準這波賺了50%，XX市捷運開通房市將漲30%等等。在加上平面媒體、大師（所謂的啦）的渲染之下。似乎大家對房子有著致命的吸引力。但是大家有沒有想過房地產到底有多少報酬率。我們利用國泰房地產指數中的可能成交價指數圖來計算。
由上圖中我們取最ㄏㄤ的台北市來計算，以2001年為基期的話至2007Q4的報酬率為46%，也就是投資六年的複利報酬約為6.5%左右。這算高嗎?或許應該說這投資報酬率是否合理?我們假設如果妳是一個懂資產配置，能夠在2001-2003之間利用低風險的投資工具賺取年報酬大概7%，再加上2003-2007這波台股的大多頭利用指數連結工具賺取約150%報酬（計算基礎為(8500-3411)/3411，3411為這波台股最底部）。兩者加起複利報酬約為9-10%左右。以報酬率比較的話房市不見得是很好的投資工具了，而且房地產的流動性風險超高。不過任何投資工具都適合某些人士。我把適合投資房地產的人分為下列
一、 擁有大量多餘資金的人：何謂多餘資金，有多少錢才算多餘資金。如果一個家庭年支出約80-100萬並擁有500萬的存款。這樣算多餘資金嗎?個人認為這樣不一定是很夠。房子的租金報酬率約3-5%，也就是說拿500萬買房子一年的現金流量約15-25萬之間。跟支出上有一段差距，而且房子又稱不動產，流動性風險相當的高。
二、 擁有所謂的資訊優勢的人：例如：代書、擁有POWER的人【政商關係良好、大哥之類等】。這類人擁有我們一般人所掌握不到的資訊（其實就是內線交易啦）。並且可以利用這些資訊致富。真的是致富喔，他的報酬可就不是複利年報酬6-8%。很可能可來個25%以上都有可能。
三、 原本就有大片土地的人（田搖宰）：把這類算進來還真的有點牽強，因為這類人士要靠運氣來獲利，不過我還是把他加進來啦。
寫了這麼多其實我只有想用6個字來表達涵義，那就是投資3要素”【 時間】【風險】【報酬】。在唸投資學時最基礎的一樣東西，只是在平面媒體的渲染之下。許多人幾乎把這六個字拋於腦後了。
俗話說「有土斯有才」。加上電視台的宣傳，例如：XX藝人投資精準這波賺了50%，XX市捷運開通房市將漲30%等等。在加上平面媒體、大師（所謂的啦）的渲染之下。似乎大家對房子有著致命的吸引力。但是大家有沒有想過房地產到底有多少報酬率。我們利用國泰房地產指數中的可能成交價指數圖來計算。
由上圖中我們取最ㄏㄤ的台北市來計算，以2001年為基期的話至2007Q4的報酬率為46%，也就是投資六年的複利報酬約為6.5%左右。這算高嗎?或許應該說這投資報酬率是否合理?我們假設如果妳是一個懂資產配置，能夠在2001-2003之間利用低風險的投資工具賺取年報酬大概7%，再加上2003-2007這波台股的大多頭利用指數連結工具賺取約150%報酬（計算基礎為(8500-3411)/3411，3411為這波台股最底部）。兩者加起複利報酬約為9-10%左右。以報酬率比較的話房市不見得是很好的投資工具了，而且房地產的流動性風險超高。不過任何投資工具都適合某些人士。我把適合投資房地產的人分為下列
一、 擁有大量多餘資金的人：何謂多餘資金，有多少錢才算多餘資金。如果一個家庭年支出約80-100萬並擁有500萬的存款。這樣算多餘資金嗎?個人認為這樣不一定是很夠。房子的租金報酬率約3-5%，也就是說拿500萬買房子一年的現金流量約15-25萬之間。跟支出上有一段差距，而且房子又稱不動產，流動性風險相當的高。
二、 擁有所謂的資訊優勢的人：例如：代書、擁有POWER的人【政商關係良好、大哥之類等】。這類人擁有我們一般人所掌握不到的資訊（其實就是內線交易啦）。並且可以利用這些資訊致富。真的是致富喔，他的報酬可就不是複利年報酬6-8%。很可能可來個25%以上都有可能。
三、 原本就有大片土地的人（田搖宰）：把這類算進來還真的有點牽強，因為這類人士要靠運氣來獲利，不過我還是把他加進來啦。
寫了這麼多其實我只有想用6個字來表達涵義，那就是投資3要素”【 時間】【風險】【報酬】。在唸投資學時最基礎的一樣東西，只是在平面媒體的渲染之下。許多人幾乎把這六個字拋於腦後了。
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鉅豐公告 (2)
今天中時也有刊一篇 雜誌的文章, 也是極力推薦租屋不如買屋好, 寫的租屋好像一無是處, 問題是有些人不是不想買來自用兼投資, 是所得沒增加,買不起啊.
少子化的趨勢下! 蓋這麼多房子最後要賣給誰?
嗯…可能忽略了一個很重要的東西-借貸。 房地產是個槓桿生意，很少有人拿十足本金。 價格100萬，本金可能才10~30萬元。 如果最後以150萬賣出，成本30萬塊，獲利率是400%。
感謝分享.
謝謝分享！ 用一個上下幾十萬的觀念購屋,我的心臟會受不了！
版大真是當頭棒喝啊.. 一坪4,50萬甚至7,80起跳的房價~ 台灣哪來這麼多有錢人...
房子售價100萬，假如本金30萬，則必須向銀行借貸70萬，假設最後以150萬賣出，其中的70萬還是要還給銀行，因此實際的獲利只有50萬 50/30*100%約等於167% 報酬率應該是167%才對，如果再扣除房屋待售期間，支付給銀行70萬貸款的利息以及30萬本金定存能得到的利息，則報酬率還要再向下修正。 我同意本文作者的看法，假如要借錢去投資房地產的話，在自身本業收入不夠豐厚的情況下，每個月光要繳那筆貸款就足以讓人頭痛，還會間接壓縮到 家庭生活品質，如果又遇到空頭市場導致價格下跌，那更是情何以堪;投資房地產真的不是一般人玩得起的，特別是現在這種房地產的"有夢最美"時 期，真的要審慎的評估一下自身的實力才行。
謝謝ssbn9999的指正，是我算錯了，漏算還本。
感謝分享 學習中
1. 房地產投資使用安全而利率較低的槓桿 房地產使用的槓桿是利率較低的槓桿 股票融資利率目前約是7% 房地產目前卻只有3到3.5% 兩三年內應可保持4%以內 只要繳的出房貸 沒有斷頭的危險 但股票不同 股價下跌至某一價位後則會被斷頭出場 2. 房產投資具有收益性 即使短期被套牢仍可以出租 以房租cover或補貼房貸 等待景氣回升後解套 3. 地點佳的房地產具有良好保值性 房地產投資一般都是長期的持有 所以考慮資金短期流通性者 不適合投資房地產 聰明的房地產投資者會挑選區位良好(如學區 捷運 公園 景觀)或有潛力的區位(如已規劃定案之重大建設附近) 選擇良好的房屋種類投 資 不過度槓桿 選擇收益性較佳的房屋 並於槓桿投資時緊盯利率走向精算房貸成本
你以為有圖表 就能完整的分析事情的全貌嗎? 我所認識的真正投資賺錢高手 大部分都是靠房地產獲利的 我個人認為 房地產投資才是王道
謝謝S大提點大家。 一切都是貪、癡、夢！！ 建商、媒體、投機客及無良的政客合力吹捧出個貪婪的癡夢！ 為了就是要那些貪心的、無知的及想要有個窩的人們，付出一生的血汗錢接這最後一棒！ 試想目前九成的自有住宅率+少子化+消化不掉的推案量+大陸人沒有必要買台灣的房子住， 請問投資房產要租(賣)給誰？？？ 不告訴你是投資(狂賺)+是保值(可傳世)，你會乖乖的讓他們吸乾你的血嗎？！
多謝分享 EC
每個投資領域都有人賺錢 有人虧錢 房地產投資時間點 和產品類型 很重要 在"有錢人想的和你不一樣" 一書中 作者提到 有錢人 are good takers. They are always open-minded. They do not self-limited. 他們不會輕易否定其他人賺錢的方式 相反的 他們會認真學習 了解其他人成功的原因與模式 Self Case1: 以我自身為例 二零零四年十月在自家旁邊(台北市大同區)買了屋齡二十多年的一間電梯華廈 28.5坪 總價500萬 自付頭期款一百五十萬 貸款三百五十萬 十五年期本利攤還 整理過後以兩萬五千元出租至今 每月房租繳房貸 還有結餘一千多塊錢 房子現已增值到超過七百萬 再十一年半 房客就會幫我付清房貸了 這難道不是成功的槓桿? Self Case 2: 我與家兄 家父 於二零零六年八月 合資一千七百萬 於台北市東區延吉街一三七巷 購買了一間邊間店面 總價四千七百萬 貸款三千萬 租與餐飲業者 月租金十九萬 換算投報率 接近5 percent 二十年房貸利息2.5% 以房租付房貸利息不僅有餘 每年還可環超過一百萬本金 持有一年半 於上個月以五千七百餘萬賣出 淨賺一千萬 我只是個上班族 年薪百餘萬 哈 我真幸運 剛好是從房地產賺到不少錢的那些人之ㄧ 不過賺錢的背後 我可是很膩賴德把看屋當娛樂 我於工作之餘 每週末都會去看房子 我每年看超過一百間的店面和公寓 華廈 房地產的錢是賺不完的啦 重點是要精算自身實力與貸款額度 人家說 "地段 地段 地段" 我卻說 "眼光 眼光 眼光" 比較可惜的是 我在二零零四年 在南港軟體園區工作 下班後 看了數十間房子 卻因為女友因素 沒有在南港置產 否則以南港這三四年的狀況 應可得到比自家附近大同區的房子更好的頭資報酬率 南港這四年來房價漲了快一倍!!! 我認識一個店面投資客 留平頭 吃檳榔 穿拖鞋 騎機車看屋 一年看超過六百間店面 而且只看三角窗的 他持有的店面共二十間 都是在 零三零四零五年買的 他槓桿也用的很兇 不過他得店面有一半租給超商 租金高租期長又穩定!!! 他敎了我很多買賣房子的 "批部"
YenPo0910是內行人！ 不妨來豹大這邊投稿吧
翻開台灣房地產歷史 你會發現過去民國六十幾和七十幾年數波上漲 都在兩三年內上漲超過一倍 有時一個循環 上漲會到兩三倍的 佐以當時經濟背景 經濟成長率達到8% 這四五年來 房價上漲50%並不算太過分 我雖然支持民進黨 但若你看好 馬英九的兩岸開放政策 則我可以預期 未來數年 兩岸開放後 經濟成長率提高後 這一波房地產的主升或末生段才會來臨!!! PS:我不是投資客啦
未來至少四年的膨脹擴張的政策 記得鋼盔帶好在泡泡上衝浪
對於Y大你闡述的成就， 我很真心的祝福你！
房價泡泡吹得越高,大股東換走鈔票越多,等泡泡破了, 大老闆會像以前,把爛攤子丟給銀行,債留台灣,前進大陸,再留下幾兆的銀 行房貸壞帳,像八年前台灣與現在美國一樣,由全體納稅人買單......你我 一樣要買單
証諸 台灣房地產歷史 民國六十幾 七十幾 年三四波 房產飆漲 每次都在短短一兩年內漲了一兩倍 當時有其經濟背景 (經濟成長率8%) 不過這四五年來 以4%經濟成長率 又拉長了上漲時間 以五成的漲幅 並不算太離譜 我雖支持綠營 不過若你認同馬英九兩岸開放政策 未來兩三年有機會經濟成長率向上調整至5至6% 則以鄰近國家新加坡香港的經驗 房價再往上漲並非不可能 在央行利率升破4%前房價是不會死的 又 以美國這波房地產上漲十年的例子 我1998年赴美求學工作 2003年回台 整整五年美國房產都在溫和上漲 2005年我回北加州看我姐及其家人 發現又漲了一大波 十年內美國大部分地區房子漲了整整兩三倍 不過這也埋下了這次次級房貸風暴的種子 北加州最近總算開始跌了 不過好區(好學區好地段)的房子跌幅還是輕微 大概只回檔 5到10%
哈 我奉行反向投資 因為兒子是美國人 所以 早晚要到美國置產 明年應該是買進美國好學區 好地段房子的不錯時機 熱切期待台幣大幅升值 + 美國房地產繼續向下探底中!!!!
我也私心地希望美國房價續跌，最好法拍屋一堆最好咧！
現在很多法拍屋狀況非常差, 很多要偷偷搬走前把房子破壞的很嚴重. 除非你知道房子的狀 況, 或是會自己修房子. 以風水來看可能也是別碰的好.
買房子也是一門學問阿~
所以不管支持哪一營,都跟是不是美國人沒關係吼!!^^~~來亂的別罵偶啦
Y大所言甚是實在經驗! 雖然我很擔心房價因豪宅而炒高使"低"所得者(門檻調高至年收200萬以下者) 購屋成本增加太快 但是 房地產真是很多有錢人的致富之鑰 豪宅幾乎都擁有各種好 所以應該很難回檔多少 我也是想應該逆向思考看看美國房子耶! 不知道是否有人精通於美國房產? 提供經驗參考參考吧!
先感謝Y大分享! 但我想幫版主S大說句話: 如果量化的統計圖表不能分析事情的全貌,難道個人經驗就可以? 我在S大文中並沒有看到他否定房地產投資,他只是提醒大家注意一些事情 我個人反倒是覺得Y大文中充滿了誘惑力,對風險的提醒好像少了點 我對投資工具最注重"簡單,透明,流動性"這三項 所以房地產投資跟股票投資比起來... 算了,我還是把股票投資搞好就好了 而且我是住在房地產最不夯的高雄 我騎機車逛半天可能只對地球暖化有幫助而已 所謂的王道對我並不人道 嗯,我也要來噴噴活水... 私下算了算,我的獲利率好像還比Y大好一點 而且不用騎機車看上百間房子 假日只要在家吹冷氣,穿內褲嚼口香糖坐在Nootbook前就行
我也投資股票阿!! 不然怎會在豹大的版出現 我是去年十二月才從同是那利接觸到豹大的部落格的 我去年十一月 把手上的科技股 出清大部分 只剩下中鋼 南亞 和 矽品 一月份和三月份 反向在矽品四十五塊以下 加碼了十餘張 這一波空頭 我可說毫髮無傷 不過我之前也是莽撞了不少時日 我奉行豹大的 反市場氣氛 投資學 從報大的兩本書和課程中學到正統的股市投資 我也從股票市場賺到些錢 但從房地產市場累積到的更穩定!! 請你注意豹大也沒否定房產投資 他在"景氣循環投資" 的文章當中 還提到通膨時期要將賺到的錢 投資在地段佳的房產上保值 在陳忠瑞先生的"股海戰國策" 一書中 也建議將股市賺到的財富投資在穩當的店面收取租金 可憐的高雄人 房地產漲時無份 跌時往往有份 還是住台北縣市好 多了一個投資的管道 北縣市有捷運路網 有明星學區 有好多個百貨夜市商圈 房地產投資機會真的不少 但重點是有沒有入門 看房子是需要興趣去支撐的 我沒有騎車看房子 但我認識的投資客 專買台北縣的邊間店面 他各訴我騎機車機動性比較佳 在都會區裡 真要看屋 還要考慮停車 那根本就太浪費時間了 我雖然不是投資客 但我從他那裡學到買店面很多"批部" 哈 不過只告訴有心人和有緣人 我想就此打住吧 ~~~我雖不是有錢人 但對於有錢人如何賺到錢 總是虛心學習 不會輕易否定任何機會~~~
W大:高雄說不定也要夯囉! Y大:把賺到的錢放一些在有價值的房地產確實是穩當的投資 不管利潤如何，都不會不見呢! 畢竟，有很多人士還是都在各行各業打拼 沒時間研究股票賺錢的 因此 房地產永遠有行情 考慮的都只是進出點囉!
Y大可能誤會了! 小弟從來就沒有否定房地產投資! 我名下可是有房子 而且從頭到尾花我自己的錢從看屋到買屋自己搞 我的60坪透天屋,半徑2000公尺內 有大學高中國中國小,有教學級醫院,有高雄捷運站,台鐵站 有國道一號&南二高快速道路交流道,有省道一號 有高雄都會公園,家附近還有小公園,有大型量販店 房屋座北朝南冬暖夏涼,生活便利但環境又清幽安靜 路邊隨便一間小吃都不輸台北人氣名店,還更便宜 這樣的房子在台北不知要花多少錢? 我花不到北市同胞一半的錢享受更好的居住品質 我從不覺得我可憐,事實上我還比較同情北部同胞 打拼一輩子都不見得買的起一間房子 在通膨時代,錢的實際購買力才是重點 投資工具千百種,都有它那一塊的江湖險 請問衍生性金融商品是不是一種投資機會? 但當投資此商品時,有幾人聽到可愛的理專提醒其風險? 市場到處都是機會,但也到處都是陷阱 投資市場名人很多,豹大是,陳忠瑞先生也是,巴菲特也是 我若是認同豹大,那也是因為他的投資邏輯是基於客觀事實做合理嚴謹的推論 並通過市場驗證,跟豹大個人的人氣沒有任何關係 事實上越有人氣的投資專家我對他們越小心檢視 引經據典對我是沒用的,對投資人最重要的是獨立思考的能力 一般投資人時間精力是有限的,從眾多投資工具中 找到最適合自己的一種,然後把它練到精通才是最實際的 把其他空閒時間投資在美好的人事物上才是人生 達到財務自由的目的是為了自我實現 不論是任何投資工具,投資心法都是相通的 只要內功深厚,一套精簡的少林拳法一樣勝過十套花拳秀腿 投資管道多不多其實並不重要 事實上如果有很多條路可以通往財務自由,我們應該選的是路上陷阱最少的一條 所以各位可以發現到,不論是豹大或總大那發表有關投資的文章 不僅是分享投資方法,更會提醒其中的陷阱與風險 這是這兩個部落格共同作家的特質 道理很簡單,我們都不想害網友為了賺錢陷入貪婪的地獄 斷送原本可能平實卻美好的人生,我個人還是希望最終審判時自己可以上天堂的 我們出發點並不是為了否定任何一種投資管道然後說自己的比較好,那沒有意義 事實上如果有專精某投資工具的網友願意出來分享 大家都是非常樂見的,當然若投資報酬與風險的論述能平衡會更好
寫這篇文章的用意.只是提醒大家不要因為媒體的渲染. 就以為某項商品是"好棒的".報酬的另一端是風險. 還有投資無對錯.報酬率高與低也沒什麼好比較. 每個人都有他認為自己最熟西的商品. 例如:衍生性商品真的不好嗎?也不見得.如果你問索羅斯.那他的回答當然是好的. 只是衍生性商品真的適合我們嗎?寫這篇文章的用意.只是希望大家投資房地產前 先思考一下.到底我們是不適合.並不是否認房地產. 因為我也有朋友也是投資房地產有賺到錢.
我個人拜讀了此文章後 心中的感想就是 其實大家會接觸總幹.豹大 甚至喜歡他們的部落格 是因為他們講金融圈人士不敢說的真話 就像衍生性金融工具 其實也有它的獲利可觀性 但是往往我們聽不到理專明確告訴您 風險在哪 只告訴您有多好賺多好賺 人在貪婪迷失下 往往變成豪賭..... 但不是每次投資都有幸運之神眷顧著您阿 因為我比較認同wgyang大大所說的 投您一票... 哈
天天開心