獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

阿真最近在淡水一帶找房子，在仲介帶看的幾次經驗中，有2間房子讓她印象很深刻。一間位於紅樹林，挑高4 米5，公設很齊全，但唯一讓她覺得「怪怪」的地方，就是面對走道的隔間牆及外觀都是落地透明玻璃，如果沒有拉起窗簾，對面的鄰居可以清楚看見室內的一舉一動；另一間則位於竹圍馬偕醫院旁邊，是上千戶的大社區，外觀也是使用帷幕玻璃。她問仲介為什麼這2間房子是這樣設計，得到的回答是，這是工業區裡的房子，依法規設計會與一般的住宅有些許不同。也就是說，這2間房子就是所謂的「工業住宅」。

北縣大開就地合法之門，變更利多反映售價

工業住宅與一般的住宅，究竟有什麼不同？為什麼市場上會出現這樣的產品？說起工業住宅的市場性和變化，最具代表性的要算是位於台北縣中和的「元氣大鎮」，2005年推出預售時，每坪約17 萬元就能買得到，當時附近的住宅行情，每坪約22 萬元左右，相較之下，每坪價格便宜了2 成3左右。

建商能以比市價便宜的價格出售， 主要是工業用地的取得成本，較住宅用地低廉許多，在房地產市場， 如果地段條件差不多，便宜就是王道，這也是為什麼工業住宅能夠被市場接受的原因。此後，台北縣、市興起一波工業住宅推案潮，台北市如士林、內湖、南港等地，台北縣如新莊、三重、樹林、新店、淡水、板橋、中和、五股、蘆洲、汐止、泰山及深坑等地，都有工業住宅建案的蹤跡。

台北縣所謂的「工業住宅」，多根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定，以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案，如果拿來當住宅使用是違法的，主管機關可以罰鍰，而且可以連續罰。

直到2008年4月間，中和市民代帶著元氣大鎮數百位住戶召開公聽會，公聽會的結論是如果該案先繳納回饋金，就能變更為合法的住宅用地。這也使得元氣大鎮成為國內第1 個在取得使用執照前，被縣政府要求繳納回饋金和捐地代金，以辦理都市計畫變更程序的工業住宅案例。

接著在2009 年5 月21 日，台北縣都計委員會通過新莊化成路頭前重劃區旁的「金莊悅泉」工業住宅變更案，接下來就是等待內政部審議，如果順利通過，將是國內第1個就地合法的案例。據了解， 後面還有10 餘件工業住宅個案也申請了變更，而台北縣政府此舉，使得購屋人對於工業住宅的個案「變更」有了期待，建商也順水推舟，更理直氣壯地賣起工業住宅，甚至連上市公司也加入推案行列。

中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰就舉例，潤泰在新莊推出的「峰景鳳翔」，初推案時每坪開價約19 萬元，現在開價已經調漲至每坪28 萬元左右，甚至比附近的房子貴，而且坪數的規畫也由以往的小坪數放大為中大坪數，主力為50 ∼ 70坪左右的4房。

地段還是王道，牽動保值性及核貸成數

邱志杰說，消費者對於此類工業住宅的適法性，並沒有那麼在意，反而重視的是還是「地點」，近捷運、生活機能佳的房子，永遠能讓消費者甘願買單。再加上台北市的房價持續上漲，北縣房價相對較低，因此即使開價由每坪19萬元調漲至28萬元，對購屋人而言，還是「相對便宜」，是助長工業住宅聲勢的2大主因。

而在申請房貸上，中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示，拿工業住宅做抵押向銀行借款，接受程度、利率、額度，各家不一。其實土地使用分區是工業區或住宅區，對銀行而言並非最大的考量，權狀上登記的建物種類反而是重要依據。

如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」，即使蓋得再像「住宅」，不但不適用政策性優惠房貸，銀行的放款態度也會很小心，可貸款的額度偏低。不過永慶房屋研展部協理黃增福分析，過去銀行對於工業住宅的核貸態度較為保守，但是近年來陸續交屋後，房價跟著景氣上揚，有些工業住宅的座落地點條件確實不錯，因此銀行核貸的態度有趨向放寬的傾向。貸款的主要差異還是在成數，以淡水的「南加州」為例，大約能申請到7 成的房貸，而非工業住宅則有可能貸到8成。

但他提醒消費者，工業住宅在市場景氣反轉時，要留意的反而是後續的接手性。「市場不好時，相對地認同度會比較低。」工業住宅因建蔽率和容積率都較高，所以蓋出來的戶數通常也比較多，因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性可能較低等不利因素，除非地段條件很強勢，否則工業住宅的保值性較弱。

小環境不理想，噪音、治安都可能是問題

工業住宅也吸引投資客投入，進駐竹圍「南加州」個案代租代管業務的永勝租屋總經理葉碧芬說，該案成交價約每坪22萬元左右，如果去除工業住宅的因素，每坪可望有25 萬元的身價，估計有6至8 成的購買動機為投資。由交屋至今，每坪約上漲2 ∼ 3 萬元，但是租金則因周邊競爭增多而出現逐年遞減的現象，每坪降幅達100 ∼ 200元左右。至於工業住宅住起來與一般住宅有什麼不同？第一就是周邊環境可能還是以工業區為主，重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚，甚至是否有化學物質，而且如果日常生活機能不佳，特別是在入夜後，可能會有進出人煙稀少的現象，治安也要留心。

第二就是為了符合消防設計，大樓內部的走道較寬，也會多出幾道消防門，而消防安檢單位也會不定期來抽查， 不但檢查消防，如果違規搭建夾層，也會一併被查核，但是葉碧芬說，交屋至今，除非是有人刻意舉發，否則安檢通常會順利通過，倒也不必太擔心。

自住客注意持有成本，投資客慎選地段

就自住的角度，住展房屋網總監陳韻如對工業住宅較持保留態度，主因在於持有成本較高，一來一般工業住宅的戶數都在300戶以上，管理維護不容易做得好；二來相關稅費按工業用途徵收也比較高，除非未來有變更成功的可能性，否則不宜貿然投入。若是自住兼置產的角度，陳韻如認為即使房價上漲，工業住宅的漲幅不容易有好的表現，特別是座落在一大片工業區的案子。內湖就有一個工業住宅個案，雖然號稱擁有面河第１排的景觀條件，但是基地後方都是廢車場，不知道需要多久時間才能變更，小環境不理想，不具生活機能和交通條件，當然價格的變動也會比較小。

若是純投資角度，陳韻如建議以具有未來發展性的區段為宜，如新莊的頭前重劃區仍有許多公共投資項目待投入，土地使用有機會被轉型。「當然，工業住宅的低價是一個趨勢，台北縣未來會成為新北市，估計為了整個城市的提升，工業用地將會愈來愈少，工業住宅也會愈來愈少，但不是主流產品，增值幅度也會比較保守。」對於後續接手性， 陳韻如認為，工業住宅在預售或者由代銷公司銷售時，由於強打廣告，對於外來客能夠產生吸引力與知名度，但是，當這些個案逐漸成屋後，中古屋要如何靠著單打獨鬥來吸引外來客的注意，將會是一個大難題，除非是捷運站附近的房子，這也是要提醒讀者留意的地方。

【完整內容請見《Money錢》2010年6月號】