《獵豹評析》
如果決定房地產的唯一因素就只有利率一項,那全球房地產恐怕在未來一段時間並不會太好過,問題是決定房地產多空因素並非只有利率一項,像其它商品價格漲跌、國民所得水準的增減變化、甚至都市化及人口結構的改變也會影響房地產的需求變化。
況且現今銀行對房屋貸款資產之包裝均已非昔比,透過不動產抵押貸款之證券化使銀行面對利率變動風險已不若過去來得大,而房屋所有人也不會因最新房貸利率上揚便要斷頭賣出房子,頂多對新購屋或首購者將使其資金成本上升,因此長期利率持續上揚肯定對房市造成負面效應,然說它會造成房地產崩盤恐怕仍是一廂情願說法。
最後再看目前利率水準與過去利率水準相較,美國目前只是回到中間水平、日本還躺在地上打盹、台灣也只是剛剛微升、中國大陸利率也高不到那兒,試問,您覺得1.5~2.0%的定存利率高嗎?我清楚記得民國79年台股崩盤那年,台灣房貸利率還是兩位數,請問現在多少呢?
決定利率高低有很大因素是通膨水準,而通膨水準又有一部份原因受制於經濟景氣的強度,而若通膨高漲,在其他東西很難保值下,您會優先持有什麼資產呢?優質房地產恐怕會是首選。

再來談談利率,短期利率上升首先影響的是短年期債券利率跟著上揚(價格下跌),但對長年期債券殖利率而言,其升降卻非全然決定於短期利率的升降,此部份獵豹在之前談美國債券期限結構殖利率曲線理論時已說明過,不再贅述。
因此,若要語不驚人死不修,人人都會,思考辨證發表言論則應確實了解市場後再發大論,否則與講堂學者無異,畢竟經濟學者真正做好投資者僅凱因斯一人,其餘都只是學者而非投資家及學術兩者兼備之人!

《新聞內容》
謝國忠:利率升升不息 將戳破全球吹脹的房地產泡沫
鉅亨網陳世環/綜合外電報導‧ 6月28日
2006 / 06 / 28 星期三 18:52

摩根士丹利亞太區首席經濟師謝國忠對全球房市發出警語,隨著通膨上升,各國利率水平將持續增長,近幾年來的房地產繁榮景象的泡沫即將破裂。

以往長期的低利率環境造就了全球房市這幾年來的繁榮景象,不過,在美國利率領頭持續上升下,房市的牛市趨勢正在逆轉。

謝國忠預警,利率持續上升,全球經濟可能出現通膨上升,需求反向下降的情形,各種資產將將全面貶值,在此情形下,先是債市下跌,接著跌勢將擴及房地產及股市。

上周,謝國忠才預言,全球通膨及升息的問題,已造成資金流動反轉,全球股市不但進入修正,也將步入空頭的熊市;現在,更進一步發出警語,全球房市的經濟泡沫即將破滅。

謝國忠說,全球房市的泡沫果若破滅,目前尚無法確定是否會軟著陸。最糟的情形是,如果美國和中的房市同時下跌,全球經濟不但將陷入衰退,也很難讓過熱的房市軟著陸,但各國央行應該不會坐視,將會出面施以援手。

儘管過去 2年,美國及澳洲房市似乎已軟著陸,但謝國忠提醒,在全球經濟強勁成長的背景下,軟著陸是要來得容易多了;但目前全球經濟成長出現回落,若美國和中國的房市再下跌,恐怕全球經濟並不能夠提供有效支撐。





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