《獵豹評論》
1.台灣目前利率仍低,短期內也不會改變,因此,資金成本並非決定台灣房地產現況及未來之主要因素。
2.台灣此波房地產之熱絡並非全面性,各地區之差異性極大,因此,物件之品質及所在位置之生活機能仍是影響房地產物件價格走向之長期因素。
3.台灣因產業結構不斷迅速改變及因資訊電子業之租稅優惠及員工配股等因素,使所得分配日益不均,導致高價之奓侈品大行其道,但低單價之民生產業則出現萎縮。高價豪宅有很大因素導因於貧富差距之擴大,目前仍集中於土地稀少之都會區,並非台灣房產景氣之縮影,一般投資人仍應有任何東西超漲後,其投資風險必定伴隨提高之風險意識!

《工商時報社論》
2006.09.24  工商時報
台灣住宅市場的假性需求值得注意
工商社論

最近,台灣房地產重要銷售檔期之一的九二八檔期即將來臨,許多房地產業者莫不摩拳擦掌推出新的建築個案。據估計,單單九二八檔期推出的預售屋個案總值將達一、六○○億左右。同時,在台北大安森林公園附近新推出的個案單價,最高達到每坪一百萬,甚至還有高達每坪一百二十萬的天價,幾乎比附近六十五萬左右的二手房價超過一倍以上。另外,由於高鐵通車在即,高鐵車站周邊房地產行情也普遍看好。

台灣房地產市場真的行情長紅?抑或只是業者故意炒作、拉抬結果?房地產市場的興盛,不但對台灣總體經濟有幫助,與民眾投資及大眾起居作息更是息息相關。然而,如果房地產市場淪為炒作工具,不但對房市不利,泡沫化的發展,對總體經濟影響更大。所以,我們希望台灣的房地產能正面發展,消費者不要被看似利多的消息所蒙蔽、誤導,以致在購買或投資時做出錯誤決定。


其實,從短期來看,台灣的總體經濟環境並不利於房地產市場。其一、連續幾年以來,台灣的經濟成長率都很低,只有二○○四年達到五%以上,其他幾年都只有不到四%,主計處對今、明年的看法也不是多樂觀。在經濟成長趨緩的情況下,房地產市場實在沒有大漲條件。其次、事實上,去年五月央行推出三千億的優惠住宅貸款,結果到今年八月中旬,仍然有一、三三七億的餘額沒有用完。這表示真正需要貸款補助的中低收入家庭的購屋意願並不強烈,否則豈有如此多的餘款。

再者,高鐵即將通車,一日生活圈的夢想似乎對沿線車站附近的房市有很大吸引力。但實際上,即使台北到高雄只有一個半小時的車程,也不可能有人每天高雄台北間通勤上班。其實,真正受惠的車站應該只有桃園青埔與新竹六家,因為一方面附近工作環境與周邊設備足夠,更重要的是鄰近台北市,所以,可利用高鐵通勤上班。至於其他高鐵車站土地的房市是否真的看好,有待觀察。

最後、最基本的是,台灣長期以來空屋太多,空屋率太高問題始終無法有效解決。台灣的自有住宅比率已達到九成左右,幾乎是全世界最高的。但現在建商仍然不斷推案,現存的空屋以及不斷賣不出去增加的空屋,勢必形成未來的利空。

這些短期因素看起來對台灣房地產市場十分不利,那麼長期因素是否會好一點呢?我們的看法也不是那麼樂觀:第一、到目前為止,台灣的總體經濟還沒有看到光明的未來。至少明年經濟成長率仍在四%上下掙扎,後年二○○八大選年會如何,也是未知數。第二、影響民眾購屋意願重要因素之一的利率,長期走勢幾乎可以確定是往上調整。以美國為例,在過去二年聯準會連續升息的結果,銀行的基本放款利率已達到五.二五%,民眾的購屋貸款利率更高。在國際資金全球化的今天,全球主要國家的利率都面臨上升壓力,台灣自然也不例外。

第三、近年來雖然全球房地產都呈現上漲趨勢,但帶頭的美國房地產已開始出現疲態。由於美國利率不斷上升、買方的貸款壓力愈來愈大,擔心美國房地產市場崩盤的臆測已出現,難免對消費者產生影響,進而衝擊美國經濟。

房地產市場長期因素中一項利多消息是二○○八年政黨可能輪替。若果如此,也許台灣的經濟就會出現曙光。這項說法,其實也是許多預售屋業者進場的理由之一。我們認為,二○○八年是否政黨輪替,仍是一個未知數。更重要的是,即使政黨輪替,台灣的經濟也不可能一夕間就大翻身,台灣經濟成長率要回到五%以上至少還要花上一、二年以上的時間才有可能。

綜合以上分析,我們認為當前台灣房地產市場的榮景只是短暫的,而且很可能是被炒作出來的結果。尤其台北大安區附近的天價預售屋,更可能是少數特例。即使真的有成交,也只是針對極少數的頂尖客層,並不能代表台灣普遍的房地產行情。因此我們建議真正有需要購屋的消費者,在選擇房屋時還是應該要仔細比價選屋,才不會在看似榮景的房屋市場中做出錯誤的決策。

引用新聞 友善列印

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