美國房市二次泡沫會破嗎？~ 美國房價再創近四年新低！－獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

這些漂亮的房子，你敢買嗎？

短評：

美國30年期房貸利率目前約4.69%，15年期房貸利率約3.78%，均位於歷史相對低檔區，但美國民眾卻仍無力購屋，甚至在美國眾多房屋貸款承貸銀行祭出債務協商下，仍無力按時清償房貸本息。原因無它，美國就業市場仍屬低迷，而過去將房貸抵押債券賣給國外投資者的辦法早就行不通，流入美國房市資金猶如苦旱朝露，立刻化為一灘死水。

房屋是實質資產，因此必有其應有價值，但請問，若欠缺炒作因素，房屋的真正用途是什麼？當然是住人！可惜，美國房屋租金收入扣掉財產稅後之實質租金回報率，卻仍遠低於房屋貸款成本，解決之道只有二途：貸款利率大幅再降，或是房價續跌。前者或可短期下降，但美國利率水準可以長期維持在歷史低檔嗎？若不能，則房價繼續下跌，直到租屋者願意由租屋轉為買屋為止。

由上面分析，美國房市泡沫仍被美國政府細心看顧著，會不會真的再破一次？可能性好像越來越高了！

《相關新聞報導》

3月全美房價大跌 12都會區創4年來新低

【聯合晚報╱國際新聞組/綜合報導】 2011.06.01 03:00 pm

美國主要城市的房價跌跌不休，到處是求售房屋。
美聯社

在法拍屋充斥、待售房屋眾多以及人們缺乏意願或者沒能力購屋等諸多因素下，全美3月份房價大幅下跌，為自從2002年來的低點，凸顯房市仍然在困境中掙扎。
史坦普／席勒20都會區房價指數顯示，全美大都會區房價指數跌至九年新低，20個都會區中，多達18區3月份房價下跌，而且其中12個地區的房價跌至2006年房市泡沫化以來最低點。經濟學家預估，年底前至少還會再下跌5%。

目前共有12個都會區房價跌至將近四年新低，包括紐約、明尼亞波利斯、亞特蘭大、芝加哥、底特律、拉斯維加斯、邁阿密、鳳凰城等；其中，明尼亞波利斯市情況最糟糕，房價下跌3.7%，其次依序是夏洛特和芝加哥2.4%、底特律2%。有些地區不跌反漲，包括西雅圖上漲0.1%、華盛頓地區1.1%。華盛頓地區是過去一年中，房價唯一上升的大都會。

專家不看好後市：年底前至少再跌5%
美聯社

據該調查，全美房價指數已連續第八個月下跌，從房市泡沫以來的房價跌勢更甚經濟大蕭條時期，而在經濟大蕭條時期過後，房市大約花了19年才真正復元。

去年夏季在政府鼓勵購屋的稅賦優惠下，房價暫時反彈回升，但從優惠方案退場後又開始跌價。史坦普公司指數委員會主席貝里茲認為，最新報告顯示，全美多數地區房價已經「二次衰退」。經通貨膨脹因素調整後，房價指數更跌至1999年以來最低紀錄。