這些漂亮的房子,你敢買嗎?












短評:

美國30年期房貸利率目前約4.69%,15年期房貸利率約3.78%,均位於歷史相對低檔區,但美國民眾卻仍無力購屋,甚至在美國眾多房屋貸款承貸銀行祭出債務協商下,仍無力按時清償房貸本息。原因無它,美國就業市場仍屬低迷,而過去將房貸抵押債券賣給國外投資者的辦法早就行不通,流入美國房市資金猶如苦旱朝露,立刻化為一灘死水。

房屋是實質資產,因此必有其應有價值,但請問,若欠缺炒作因素,房屋的真正用途是什麼?當然是住人!可惜,美國房屋租金收入扣掉財產稅後之實質租金回報率,卻仍遠低於房屋貸款成本,解決之道只有二途:貸款利率大幅再降,或是房價續跌。前者或可短期下降,但美國利率水準可以長期維持在歷史低檔嗎?若不能,則房價繼續下跌,直到租屋者願意由租屋轉為買屋為止。

由上面分析,美國房市泡沫仍被美國政府細心看顧著,會不會真的再破一次?可能性好像越來越高了!




《相關新聞報導》

3月全美房價大跌 12都會區創4年來新低
 
【聯合晚報╱國際新聞組/綜合報導】 2011.06.01 03:00 pm 


美國主要城市的房價跌跌不休,到處是求售房屋。
美聯社
 
在法拍屋充斥、待售房屋眾多以及人們缺乏意願或者沒能力購屋等諸多因素下,全美3月份房價大幅下跌,為自從2002年來的低點,凸顯房市仍然在困境中掙扎。
史坦普/席勒20都會區房價指數顯示,全美大都會區房價指數跌至九年新低,20個都會區中,多達18區3月份房價下跌,而且其中12個地區的房價跌至2006年房市泡沫化以來最低點。經濟學家預估,年底前至少還會再下跌5%。

目前共有12個都會區房價跌至將近四年新低,包括紐約、明尼亞波利斯、亞特蘭大、芝加哥、底特律、拉斯維加斯、邁阿密、鳳凰城等;其中,明尼亞波利斯市情況最糟糕,房價下跌3.7%,其次依序是夏洛特和芝加哥2.4%、底特律2%。有些地區不跌反漲,包括西雅圖上漲0.1%、華盛頓地區1.1%。華盛頓地區是過去一年中,房價唯一上升的大都會。


專家不看好後市:年底前至少再跌5%

美聯社

據該調查,全美房價指數已連續第八個月下跌,從房市泡沫以來的房價跌勢更甚經濟大蕭條時期,而在經濟大蕭條時期過後,房市大約花了19年才真正復元。

去年夏季在政府鼓勵購屋的稅賦優惠下,房價暫時反彈回升,但從優惠方案退場後又開始跌價。史坦普公司指數委員會主席貝里茲認為,最新報告顯示,全美多數地區房價已經「二次衰退」。經通貨膨脹因素調整後,房價指數更跌至1999年以來最低紀錄。

許多經濟學家認為,全美房價年底前至少還會再下跌5%,在待售法拍屋存量減少、雇主開始更大量的召募員工、銀行放寬借貸門檻以及潛在房屋買主有信心認為購屋是明智的投資之前,房價不太可能停止下跌。

【2011/06/01 聯合晚報】




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