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《重點及短評》
『國內第一大地主國泰人壽決定,今年底重估土地增值價格!國泰金策略長李長庚二日透露,九十年重估時,國壽不動產帳面增值一.七五倍,即當時投資金額約九百億元,光增值部分就有六七五億元,五年多來,國壽加碼不動產二七三億元,再加上地價再度飆漲,估計國壽不動產增值空間逼近一千億元,有助提升國泰金精算價值(不計其他子公司)到每股八十元以上。
除了國壽今年底將重估不動產增值價格外,擁有八百億元不動產的新光人壽,去年底已重估不動產價值,將在九日法說會上公布。九十三年估算時,新壽不動產未實現增值金額已有二七五億多元,這次再重估,可能高達三、四百億元以上。』

短評:
龐大的不動產庫存絕對是兩大壽險公司在股價低迷時,對所有股東的保障,但若想把它拿來當短期炒作題材,恐怕會失望。
壽險公司雖擁有龐大不動產,但通常以只租不售方式持有,縱使近年來有REITS的推出,可以彈性實現資本利得,但此種方式,對早已錢滿為患的兩大壽險公司而言,並不是最佳方式。
因此,若想長期持有兩大壽險公司,應將股東權益報酬率計算清楚,設定價位承接,而不是以短線心態,一經媒體報導才衝動式地買進!把自己的投資思考弄得什麼都不是。


《市場相關新聞》
工商時報2007.05.03
搶搭房產熱 國壽年底辦資產重估
【彭禎伶、彭暄貽/台北報導】

國內第一大地主國泰人壽決定,今年底重估土地增值價格!國泰金策略長李長庚二日透露,九十年重估時,國壽不動產帳面增值一.七五倍,即當時投資金額約九百億元,光增值部分就有六七五億元,五年多來,國壽加碼不動產二七三億元,再加上地價再度飆漲,估計國壽不動產增值空間逼近一千億元,有助提升國泰金精算價值(不計其他子公司)到每股八十元以上。

除了國壽今年底將重估不動產增值價格外,擁有八百億元不動產的新光人壽,去年底已重估不動產價值,將在九日法說會上公布。九十三年估算時,新壽不動產未實現增值金額已有二七五億多元,這次再重估,可能高達三、四百億元以上。

二大壽險公司重估地價,連帶使得同樣擁有許多「古早」不動產的中國人壽、國華人壽、台灣產物、台灣人壽等,也都有極大的土地增值空間,一時間,不動產資產概念股可能會走紅。

李長庚表示,九十五年底的精算價值(AV),並沒有把不動產的最新的增值空間計算進去,仍是用九十年底時的假設,去計算國壽及國泰金的AV。九十年底國壽投資不動產的金額約九百億元,當時帳面增資已達一.七五倍,亦即總價值達一五七五億元。由於近六年來不動產向上攀揚,考量合理反映房地產景氣循環,決定重新鑑價,以反映實際價值。

這幾年國壽又加碼不動產到一一七三億元,許多是在台北市精華區,如信義計劃區的A3等,今年底再重估不動產價值,估計增值金額接近一千億元,再換算到國泰金的每股AV,即國泰金不計算國泰世華銀、國泰世紀產等子公司,光靠國壽,每股就價值八十元到八十四元以上,而國泰金昨收盤價為六十七元左右。

國泰金還指出,目前房貸承作比例約在七成的穩健水準,且逾放情況控制良好,適時彌補個人無擔保放款業務的衰退空缺。至於國壽發行的四十億元不動產資產信託 (REAT)已完成送件,預計第二季底前掛牌,可望增添資本利得入帳。



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