千里眼是否可以告訴馬英九接下來要如何打房?








《台灣建築業貸款年增率》

資料來源:XQ全球贏家


指標說明:

建築貸款包括對建築業貸款、對其他企業建築貸款及對個人戶建築貸款資料。

公佈單位:中央銀行(台灣)。




《台灣建築業貸款年增率與股市》

資料來源:XQ全球贏家



短評:

1.由上圖表可知,建築業貸款年增率的趨勢與股市多空有極大的的相關性。至於究竟是建築貸款年增率走在前頭或是落後呢?2007年建築業貸款年增率比股市指數提前見高點,但2009年10月建築業貸款年增率又比股市指數落後將近10月才反轉回升,由此推論,不動產與股市景氣在兩者均處於多頭循環之中時,其由多轉空之反轉點十分接近,但若股市走入長期空頭後再回升,不動產景氣極可能將落後股市由空轉多之時間。

2.財政部近期擬透過所謂奓侈稅對不動產短期性交易課以高額稅額,極可能促使不動產交易量迅速萎縮,買賣雙方均陷入觀望,原先在不動產流動之資金將另謀出路。但不動產相關行業景氣將大受打擊,房屋仲介及建案承銷廣告業者將可能陷入蕭條,影響就業人口之多少只要看看大街小巷有多少房仲招牌便可知,進而削弱內需消費市場之消費動能。

3.兩年內交易之房屋未必為高價或存心炒作者,台中市以南縣市之房地產景氣早已蕭條超過十年以上。執政者為平息北部地區房價高漲之民怨,要的是年底及明年的選票,而非真正的公平正義。

4.房價高漲的源頭在高額的貨幣供給,高額貨幣供給之起因又在高額外匯存底的累積,而高額外匯存底之肇因又起於央行的阻升台幣匯率,阻升匯率又在於央行怕傷害出口廠商及企業的利益。真正吹大房地產泡沫的不是炒房投機客,而是資本家及央行還有一干政客。

5.個人預料,除非外資大量撤出台灣,否則從不動產撤出之資金,不是流往境外基金就是對岸,也有可能對股市產生短期正面推升效果。但房地產周邊行業緊接著可能的蕭條景況,恐怕會讓執政者因平息短期民怨,但卻引起更大長期民怨而得不償失,年底及明年初的選舉就會是驗證期。




《相關媒體社論》
打擊不動產投機才是奢侈稅的關鍵

財政部這幾天完成「特種貨物及勞務稅條例」草案,預計針對不動產交易、高價貨物及勞務等三種行為,額外課徵稅率不等之特種銷售稅。其中最受注目的,是針對兩年內進行買賣之「非自用住宅」,將依據實際售價,加課百分之十到十五的特別稅。

這個各界稱為「奢侈稅」的新稅制,其實有多重功能;但其核心,是透過租稅手段,抑制不合理的房價。我們肯定這樣的政策方向,更認為奢侈稅全案的重心,應該在於不動產投機稅。

觀諸本次草案內容,實際上包含了二種不同屬性的租稅目標。一是對如高價汽車、家具、遊艇、飛機及高爾夫球證等貨物或服務,所課徵的特別銷售稅。由於這些商品或勞務,都有價格較低的替代商品或服務,但購買者卻捨低就高,因而被視為奢侈行為;這也是奢侈稅一詞的由來。第二則是針對房屋與土地短期買賣的投機行為,課徵的額外銷售稅。在稅法上,二者固然都是銷售稅的一種,但後者其實具有強烈不動產投機稅的功能。

對於社會而言,因為客層不同,購買奢侈商品並不會帶動平價商品的飆漲;因而,課徵奢侈稅,除了降低貧富不均的象徵意義,並充實國庫外,對普羅大眾的實質利益相對有限。但若能藉由對投機性不動產銷售行為課徵特種稅,打破投機客、建商與房仲相互哄抬房價的三角炒作結構,則對整體不動產市場的價格,可預期有直接、實質的影響。若長期因此帶動整體房市回歸正常,更是庶民經濟的最佳體現。換言之,利用租稅工具打擊不動產投機行為的正當性與急迫性,都明顯地高於抑制奢侈行為,這才是本次立法的關鍵。

近年來台灣許多地區的不動產訂價,已經與成本、合理利潤及整體經濟等客觀條件脫鉤,呈現出毫無拘束的上漲趨勢。從經濟政策角度觀察,市場機制已然失靈,政府早有介入規範的空間。房地產漫天開價,建構出脫離經濟現實的看漲氛圍。除了把長期願景說成短期獲利的渲染外,還仰賴互相攀援哄抬,彼此以他案的價格,作為本案漲幅的佐證。打擊投機稅的開徵,至少在人為編織的模糊利多中,創造出一個具體利空,並削弱投資客、房仲與建商哄抬三角結構中的一個重要環節。

本次開徵不動產投機稅,還有其他象徵意義。其中最關鍵者,就是以實際交易價格作為課徵基礎。不動產交易以實價而非公告現值課稅的問題,已經是幾十年的陳年老案,但始終無法落實。若本次立法能順利通過,不啻是踏出了實價課稅的第一步。其次,針對不勞而獲的投機行為課徵資本利得稅,過去各界多有倡議;藉由本次不動產投機稅的導入,也可能開啟全面課徵資本投機稅的契機。

由於抑制奢侈與打擊投機之適用對象不同,反對的阻力與程度亦將不同。受奢侈稅影響者,短期內可能由賣方自行吸收,亦可能使奢侈的買家延後消費或改買替代物品,更可能沒人在意。反觀投機稅,因讓前述三角炒作結構的一角氣力大減,進而可能撼動整個結構,「受害人」如此明顯,自然會產生集中能量、極力反對的現象。對此,在未來立法程序中,政府應對社會釐清目標,將主戰場明確定義在不動產投機稅,以避免在立法過程中,藉由奢侈稅這個大帽子,發生以小換大、淡化處理打擊不動產投機稅的結果。

被稱為房市空頭總司令的張金鶚教授說,課徵不動產投機稅,在短期內能收打入投機客七寸之效。但不可否認,這還是局部打擊,而非全面出擊。未來如何藉由各種租稅及非租稅手段,由點至面的讓房價回歸正常,落實庶民經濟的施政原則,相信大家都引頸以盼;面對立院諸公可能的反撲行動,政府必須有所堅持,千萬不可第一步就踉蹌退讓。

【2011/03/10 聯合報】

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