《獵豹總結與短評》
『美國房貸利率一度接近7%,如果再加上每年房屋稅及房屋交易成本,如果房價沒有兩位數字以上漲幅,投資(機)客根本無利可圖,房價一旦停滯不前,還必須背負龐大的資金成本,壓力可想而知;此外,美國聯邦資金利率已來到5.25%,美元定存利率可觀,房市如果前途茫茫,手中閒置的資金不如轉戰定存,在上述的投資思維帶動下,房市投資買氣盡失,投機賣壓源源不絕。』

這段話是整篇文章的重點,當投資客發現持有不動產不但無漲價利潤可圖,還必需負擔額外的稅負及資金成本時,潛在賣壓將不斷湧出,除非美國FED有連續快速降息的條件,否則要房價不跌,只有鬼才相信!


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樸實致富》美國房市彈盡援絕?
2006-09-11 12:09:56
  ■王友華

  在去年8月的一趟美國之行中,無意間自友人口中了解到美國房地產的盛況。這位長期在加州投資房地產的朋友告訴我,由于房價不斷上漲,銀行提供百分之百融資,這場無須自備款的地產投資游戲,吸引了各方人馬參與,甚至連墨西哥的水電工,也忍不住房市買空賣空的差價誘惑,明明購屋能力有限,卻在銀行傾全力融資的引誘下奮勇入市。筆者聽了直覺反應是,美國這場繼科技股之後的地產投資盛會,應該是要接近尾聲了。

  墨西哥水電工的故事,令人想到華爾街著名的擦皮鞋小弟入市投資的理論。這個理論所秉持的經驗法則是,股票市場如果熱到連在華爾街擦皮鞋的小弟都深陷其中,並且滿口股票經,意味後繼的買盤即將彈盡援絕,股市行情面臨反轉的危機。

  上個月這位朋友從加州回台,聊到美國房地產現況時,他搖搖頭直呼大勢已去,房子現在超難賣,以前買房子要用搶的,現在買方姿態高的不得了,並且動不動就打退堂鼓。房市走下坡的原因很簡單,利率上揚資金成本增加後,潛在買盤逐漸縮手,尤其今年第二季開始,美國指標公債殖利率衝上5%,連帶推升30年房貸的利率,引發房市的「大寒效應」。

  美國房貸利率一度接近7%,如果再加上每年房屋稅及房屋交易成本,如果房價沒有兩位數字以上漲幅,投資(機)客根本無利可圖,房價一旦停滯不前,還必須背負龐大的資金成本,壓力可想而知;此外,美國聯邦資金利率已來到5.25%,美元定存利率可觀,房市如果前途茫茫,手中閒置的資金不如轉戰定存,在上述的投資思維帶動下,房市投資買氣盡失,投機賣壓源源不絕。

  最近美國公布7月份新屋開工的數字,來到過去20個月的新低,和去年同期的投機高峰相比,跌幅高達13%,歷史經驗顯示,美國的新屋開工市況一向與經濟成長率關係甚密,呈現齊漲齊跌的走勢,第三季初的新屋開工情況慘淡,美國經濟成長的動能盡失。

  這波美國房市降溫來的又快又急,令業者措手不及。最新公布的建商信心指數甚至來到1991年初以來的新低,信心之脆弱由此可見。至于佔房屋銷售市場85%的成屋銷售數字,亦不盡理想,上個月的銷售戶數創下過去兩年半來的新低。

  這些負面的數字讓人直覺以為,美國房市是否崩盤在即?其實實際的房價走勢,只不過是從永無止盡的上漲變為不漲而已。根據美國全國地產協會的統計顯示,7月全國平均房價較去年同期上漲0.9%,創下1995年5月以來房價年增率的最低數值,房價只不過停止上漲,市場氣氛竟然如此恐慌,個中意涵實在耐人尋味。

  近幾年美國的經濟成長來源,幾乎成為房價的俘虜,民間消費成長主要歸因于房價上漲的激勵,房市榮景同時也為就業市場創造了可觀的工作機會,房市漲翻天,使得消費者戒心盡失,美國儲蓄率來到負值,經常帳逆差如滾雪球般不斷擴大,房市若不降溫,美國結構性的經濟問題,永遠無解。

  美國房市在聯準會長達兩年的緊縮貨幣政策下,終告彈盡援絕,棄械投降,這次降溫其實金融市場應該以利多來看待,因為房市冷卻可以避免民間資金與人力的錯置,也會避免助長虛幻的消費信心,更有益于矯正美國淪為負數的民間儲蓄率,此外,近來房市降溫導致長天期公債殖利率下滑,這對金融市場而言,其實是貨真價實的利多。

  美國哈佛大學今年出了一分美國房地產市場走勢展望的研究報告,預估未來美國房市將會不漲不跌,令多空雙方俱無所得,這分報告在此關鍵時刻提醒大家,房地產是用來居住的,不是拿來投資的,這個發人深省的訊息,值得墨西哥水電工、以及所有蠢蠢欲動的投資人牢牢記住。

  本專欄每隔周周二見報

  (作者是富達投顧總經理)

  【2006/09/12 經濟日報】

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