獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

美國房市即將在今年掀起第二波違約潮，這次還不出貸款的不是低收入次級房貸戶，而是原本被認定信用穩當的中高收入群。

編撰標準普爾／凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒（Robert Shiller）與凱斯（Karl Case）說，去年就已愈來愈多優質房貸（prime）的房貸戶還不出錢，而即便今年的經濟復甦前景樂觀，這種趨勢仍將繼續擴大。

在耶魯大學擔任教授的席勒說：「房屋取消贖回權與查封將繼續發生，不只是次貸的房子，也包括優質房貸。這使得一大批房子現在雖然有屋主，卻是潛在的餘屋，接下來兩年將陸續進入市場。」

根據美國通貨監理局（OCC）以及儲蓄機構監理局（OTS）12月底的數據，繳款逾期60日以上的優質房貸，在第三季已經比前一年倍增至83.8萬戶。凱斯與席勒說，失業的屋主最終將放棄繳款，讓查封房屋續增。

美國雇主近兩年共裁員720萬人，創大蕭條以來最高紀錄。根據彭博訪調，美國今年全年的平均失業率預估將在10%以上，將是1948年開始調查失業率以來最高紀錄，超越去年創下的26年高點9.3%。

衛斯理學院教授凱斯說：「裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸。」不過凱斯認為，這波優質房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復甦。

美國房貸銀行協會（MBA）首席經濟師布林曼指出，在查封法拍屋中，利率可調整型（ARM）優質房貸所占比率在去年倍增至10%；固定利率優質房貸所占比率也倍增至1.95%。值得注意的是，當基準利率大幅下降，讓調整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻會同時大幅上揚。布林曼說，今年重設的調整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的屋主通常就是很勉強去買房的人，所以照樣還不出錢。

布林曼說，即便勞動市場改善，失業率下滑，對房市可能依舊沒有幫助。他說：「就算工作開始重新增加好了，問題是工作會在哪裡？德州或奧克拉荷馬州的新工作，對加州或羅德島州的屋主一點幫助都沒有。」