短評:

長期而言,真正支撐美國房市的力量,應來自穩定的個人可支配所得,而個人可支配所得除了來自金融資產的增加值,勞動市場的穩定性才是更重要的因素。

美國就業市場或已經走過最黑暗期,但就業市場之就業人口,離穩定擴增仍差臨門一腳。若非農業就業人口無法恢復正成長,則美國房市就有可能持續呈現拉長擴底整理型態。

但從最近幾個月的價量觀察,美國房市其實已出 現谷底緩緩回升型態。就業市場能否恢復成長,將是房價能否往上推升的關鍵。


《相關新聞報導》
美房市 第二波海嘯來襲
編寫美國凱斯席勒房價指數的席勒與凱斯兩位經濟學家指出,這波失業潮衝擊的對象不分貧富,因此房貸違約仍將在今年續增,為房市復甦帶來壓力。
(路透)

美國房市即將在今年掀起第二波違約潮,這次還不出貸款的不是低收入次級房貸戶,而是原本被認定信用穩當的中高收入群。

編撰標準普爾/凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒(Robert Shiller)與凱斯(Karl Case)說,去年就已愈來愈多優質房貸(prime)的房貸戶還不出錢,而即便今年的經濟復甦前景樂觀,這種趨勢仍將繼續擴大。

在耶魯大學擔任教授的席勒說:「房屋取消贖回權與查封將繼續發生,不只是次貸的房子,也包括優質房貸。這使得一大批房子現在雖然有屋主,卻是潛在的餘屋,接下來兩年將陸續進入市場。」

根據美國通貨監理局(OCC)以及儲蓄機構監理局(OTS)12月底的數據,繳款逾期60日以上的優質房貸,在第三季已經比前一年倍增至83.8萬戶。凱斯與席勒說,失業的屋主最終將放棄繳款,讓查封房屋續增。

美國雇主近兩年共裁員720萬人,創大蕭條以來最高紀錄。根據彭博訪調,美國今年全年的平均失業率預估將在10%以上,將是1948年開始調查失業率以來最高紀錄,超越去年創下的26年高點9.3%。

衛斯理學院教授凱斯說:「裁員不分薪水高低,有錢人、低收入戶與中產階級都會遇上裁員,而這些人都可能會有房貸。」不過凱斯認為,這波優質房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復甦。

美國房貸銀行協會(MBA)首席經濟師布林曼指出,在查封法拍屋中,利率可調整型(ARM)優質房貸所占比率在去年倍增至10%;固定利率優質房貸所占比率也倍增至1.95%。值得注意的是,當基準利率大幅下降,讓調整型房貸的每月還款金也隨之減少時,這種房貸的違約率卻會同時大幅上揚。布林曼說,今年重設的調整型房貸還款金會大幅降低,但是借這種貸款的屋主通常就是很勉強去買房的人,所以照樣還不出錢。

布林曼說,即便勞動市場改善,失業率下滑,對房市可能依舊沒有幫助。他說:「就算工作開始重新增加好了,問題是工作會在哪裡?德州或奧克拉荷馬州的新工作,對加州或羅德島州的屋主一點幫助都沒有。」

【2010/01/05 經濟日報】



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