獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

每月底公佈前月資料。

房屋銷售調查是一項影響廣泛且相當重要的景氣領先指標；因為銷售的強弱，
除了顯現了住宅部門的景氣狀況，也直接間接影響到房屋開工及營建、住宅相關耐久財或非耐久財
（如建材，家電，家飾品等）產業；此外，房屋及汽車等大項投資或消費性耐久財，
由於金額龐大，一般民眾在做購買決策前往往會審慎考慮未來的經濟狀況，
因此兩者同樣具有領先經濟指標的特性---即通常房屋銷售率持續下降，則代表經濟景況將可能走下坡；
反之則預示景氣將出現復甦。

新屋銷售數字是每個月商務部根據建商提供的銷售合約所統計出來。
房屋銷售狀況主要取決於房貸利率，利率越低則房屋需求越熱絡，
而銷售數字通常會在利率調降後幾個月開始反應。此外，房屋銷售也受季節影響，
通常惡劣的氣候將使得銷售量大幅降低。由於可供預測的數字較少，
因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正，新屋部分尤其如此；
成屋部分則因統計調查樣本較多，故變動性較低。
因此在解讀房屋銷售時，往往必須取其移動平均值，才可準確地判斷趨勢。

在解讀房屋銷售報告時，需要注意的除了銷售量外，還有待售房屋數量及平均銷售價格（median price）。
待售房屋相當於存貨，除以銷售速度則代表存貨消化所需的時間；
例如，若得出的數字為5，則表示依目前的房屋存量，需五個月的時間才可將完全消化。
房屋消化的速度越快，意味房地產市場需求暢旺，房地產業景氣趨於熱絡，
房屋開工預料將進一步上揚，相關產業也會隨之受益。
平均房屋價格的年增率，則是判斷房地產市場通膨狀況的良好指標。

通常在景氣循環谷底，房屋銷售出現回升代表景氣即將復甦，股市將有正面反應，債市則相反。
但若於景氣循環高峰時期房屋銷售仍處於高檔，則需注意聯準會是否將降息以抑制景氣過熱。
但在根據房屋銷售做出景氣循環的觀察及判斷時，也需注意房貸利率水準；
如自2000年中期以後美國經濟成長降溫，但房屋市場銷售表現依舊強勁，即是因房貸利率始終處於低檔所致。


資料來源：XQ全球贏家