這些房子會不會也淹大水?










重點及短評:

「歐巴馬政府已和負責監管兩大房貸機構的美國聯邦住宅金融管理局(FHFA)研擬方案,使貸款人能轉換為更便宜的房貸。

FHFA打算擴大已推出兩年的房貸融資方案HARP(住宅可償付重貸計畫)的期限,幫助以往能按時繳納房貸、現在卻因房屋價值下跌而無法再融資的房貸戶。

政府也準備降低房利美(Fannie)與房地美(Freddie)兩大房貸機構所收取的貸款費用,並且放棄對那些為短期貸款再融資的房貸戶收取費用。

目前抵押貸款利率處於接近歷史低點,使那些「溺水屋」的屋主能再度取得融資,將有助阻止另一波法拍潮,並且讓民眾能有多餘現金以供其他支出,可幫助鞏固經濟復甦。

預估目前有1,100萬名美國屋主的房屋價值已低於房貸餘額。」

1.上述這些措施,都僅能短期防止美國房市因“淹水屋”湧入房市,造成房市崩盤的治標方法,並無法扭轉美國房價目前仍偏高的事實。

2.以筆者實地探訪美國南加州一帶房市,美國一般房屋的租金回報率,仍無法高於房屋貸款資金成本加計財產稅後的總成本,這告訴大家一個事實:除非美國經濟持續明顯轉強,否則,美國房價未來續跌的可能性仍高。

3.在2003 ~ 2007年,美國經濟景氣穩定擴張期間,其成屋銷售、新屋銷售、新屋開工率分別如下:

   (1).成屋銷售年率約580 ~ 720萬戶,9月則為491萬戶。

   (2).新屋銷售年率約為95 ~ 135萬戶,9月則為29.5萬戶。

   (3).新屋開工年率約為180 ~230萬戶,9月則為65.8萬戶。

   成屋銷售通常佔全部房屋銷售的84%,新屋銷售則佔16%
。經由上述數據的對照便可知,要力挽美國房市頹勢,談何容易。除非美國就業市場迅速復甦,工資率並持續明顯早高,否則,美國房價恐怕只有繼續下跌一途,才能真正進入盤底期。




《相關新聞報導》
歐巴馬挺房市 先救「溺水屋」

美國總統歐巴馬24日宣布提振房市的新措施,針對俗稱「溺水屋」的房貸戶再度取得融資,幫助他們保住房子,並且抑制房價下跌的情況。這是歐巴馬在美國西部數州進行為期三天巡迴造勢的第一砲,這些州對他爭取2012年總統大選獲勝連任可能具有關鍵性影響。

歐巴馬提出的4,470億美元振興就業方案已遭共和黨阻撓,不過白宮官員表示,歐巴馬將提出不需經國會同意就能有助經濟的行動方案。這個計畫是針對「溺水屋」(underwater home)─也就是房屋實際價值已經低於房貸餘額的屋主,避免他們貸款違約或放棄房屋。

歐巴馬預定在深受房市危機重創的內華達州,發表幫助屋主為房貸再融資的提議措施。歐巴馬也將在科羅拉多州公布助學貸款計畫。

房市是拖累歐巴馬改善經濟的絆腳石之一。

歐巴馬政府已和負責監管兩大房貸機構的美國聯邦住宅金融管理局(FHFA)研擬方案,使貸款人能轉換為更便宜的房貸。

FHFA打算擴大已推出兩年的房貸融資方案HARP(住宅可償付重貸計畫)的期限,幫助以往能按時繳納房貸、現在卻因房屋價值下跌而無法再融資的房貸戶。

政府也準備降低房利美(Fannie)與房地美(Freddie)兩大房貸機構所收取的貸款費用,並且放棄對那些為短期貸款再融資的房貸戶收取費用。

目前抵押貸款利率處於接近歷史低點,使那些「溺水屋」的屋主能再度取得融資,將有助阻止另一波法拍潮,並且讓民眾能有多餘現金以供其他支出,可幫助鞏固經濟復甦。

預估目前有1,100萬名美國屋主的房屋價值已低於房貸餘額。

紐約聯邦準備銀行總裁杜雷24日表示,房價下滑嚴重妨礙經濟復甦,「房價持續走跌可能導致更多房貸違約、法拍與賤價出售,損害民眾的財富、信心與支出」。

他呼籲「打破這種惡性循環,是決策者面臨的最迫切問題」。

 

圖/經濟日報提供

【2011/10/25 經濟日報】


美前財長桑莫斯:搞定「房事」 才能救經濟

美國前財政部長桑莫斯(Lawrence Summers)投書金融時報指出,美國新屋開工數量大不如前,是拖累經濟產值的最大單一因素。要修復美國經濟,得從房市著手。

桑莫斯說,美國目前每年興建的獨棟新屋數量,已從2005年前後的170萬棟左右銳減至45萬棟。如今新屋建設的缺口,已遠超過房市泡沫時期的過度興建,嚴重拖累國內生產毛額(GDP)。

過去五年來,自用住宅價格下跌,已讓消費者財富縮水逾7兆美元,加上對房市前景不明、及無法以合理利率再融資,因而抑制家庭對耐久財的消費。另外,房市持續疲軟,對美國大型金融機構也是主要風險來源,因為這會大幅提高放款成本。

有鑑於此,解決房市問題迫在眉睫。美國所有抵押貸款幾乎都由聯邦政府或政府支持機構(GSE)擔保,因此整頓房市必然是政府政策的問題。

桑莫斯認為,改變政策是比較好的辦法。首先、也是最基本的一點,是現在對購屋者的信用標準太高、太嚴苛,這會抑制房屋需求、壓低房價、增加法拍屋,導致信用標準進一步緊縮,最後形成摧毀成長的惡性循環。

其次,正如總統歐巴馬在促進就業方案中所言,目前向GSE取得房貸者,沒理由不能享受更低利率。另外,要穩定房市,也不得不對數量龐大的法拍屋提出對策。

除GSE外,銀行監管單位和聯準會(Fed)也能採取積極作為;前者可要求銀行更「務實」地處理房貸重整的問題,Fed 則能再度擴大收購抵押擔保證券(MBS),支撐需求和房市。

桑莫斯推測,在獨立監管機構具建設性方法協助下,半年內就會見到更完善的政策;市場預期會有支持性政策,也有助加速改變市場氣氛,更有效推動美國經濟復甦。

【2011/10/25 經濟日報】






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