這些房子會不會也淹大水？










重點及短評：

「歐巴馬政府已和負責監管兩大房貸機構的美國聯邦住宅金融管理局（FHFA）研擬方案，使貸款人能轉換為更便宜的房貸。

FHFA打算擴大已推出兩年的房貸融資方案HARP(住宅可償付重貸計畫)的期限，幫助以往能按時繳納房貸、現在卻因房屋價值下跌而無法再融資的房貸戶。

政府也準備降低房利美（Fannie）與房地美（Freddie）兩大房貸機構所收取的貸款費用，並且放棄對那些為短期貸款再融資的房貸戶收取費用。

目前抵押貸款利率處於接近歷史低點，使那些「溺水屋」的屋主能再度取得融資，將有助阻止另一波法拍潮，並且讓民眾能有多餘現金以供其他支出，可幫助鞏固經濟復甦。

預估目前有1,100萬名美國屋主的房屋價值已低於房貸餘額。」

1.上述這些措施，都僅能短期防止美國房市因“淹水屋”湧入房市，造成房市崩盤的治標方法，並無法扭轉美國房價目前仍偏高的事實。

2.以筆者實地探訪美國南加州一帶房市，美國一般房屋的租金回報率，仍無法高於房屋貸款資金成本加計財產稅後的總成本，這告訴大家一個事實：除非美國經濟持續明顯轉強，否則，美國房價未來續跌的可能性仍高。

3.在2003 ~ 2007年，美國經濟景氣穩定擴張期間，其成屋銷售、新屋銷售、新屋開工率分別如下：

   (1).成屋銷售年率約580 ~ 720萬戶，9月則為491萬戶。

   (2).新屋銷售年率約為95 ~ 135萬戶，9月則為29.5萬戶。

   (3).新屋開工年率約為180 ~230萬戶，9月則為65.8萬戶。

   成屋銷售通常佔全部房屋銷售的84%，新屋銷售則佔16%。經由上述數據的對照便可知，要力挽美國房市頹勢，談何容易。除非美國就業市場迅速復甦，工資率並持續明顯早高，否則，美國房價恐怕只有繼續下跌一途，才能真正進入盤底期。




《相關新聞報導》
歐巴馬挺房市 先救「溺水屋」
【經濟日報╱編譯葉亭均／綜合外電】
2011.10.25 03:44 am
 

美國總統歐巴馬24日宣布提振房市的新措施，針對俗稱「溺水屋」的房貸戶再度取得融資，幫助他們保住房子，並且抑制房價下跌的情況。這是歐巴馬在美國西部數州進行為期三天巡迴造勢的第一砲，這些州對他爭取2012年總統大選獲勝連任可能具有關鍵性影響。

歐巴馬提出的4,470億美元振興就業方案已遭共和黨阻撓，不過白宮官員表示，歐巴馬將提出不需經國會同意就能有助經濟的行動方案。這個計畫是針對「溺水屋」（underwater home）─也就是房屋實際價值已經低於房貸餘額的屋主，避免他們貸款違約或放棄房屋。

歐巴馬預定在深受房市危機重創的內華達州，發表幫助屋主為房貸再融資的提議措施。歐巴馬也將在科羅拉多州公布助學貸款計畫。

房市是拖累歐巴馬改善經濟的絆腳石之一。

歐巴馬政府已和負責監管兩大房貸機構的美國聯邦住宅金融管理局（FHFA）研擬方案，使貸款人能轉換為更便宜的房貸。

FHFA打算擴大已推出兩年的房貸融資方案HARP(住宅可償付重貸計畫)的期限，幫助以往能按時繳納房貸、現在卻因房屋價值下跌而無法再融資的房貸戶。

政府也準備降低房利美（Fannie）與房地美（Freddie）兩大房貸機構所收取的貸款費用，並且放棄對那些為短期貸款再融資的房貸戶收取費用。

目前抵押貸款利率處於接近歷史低點，使那些「溺水屋」的屋主能再度取得融資，將有助阻止另一波法拍潮，並且讓民眾能有多餘現金以供其他支出，可幫助鞏固經濟復甦。

預估目前有1,100萬名美國屋主的房屋價值已低於房貸餘額。

紐約聯邦準備銀行總裁杜雷24日表示，房價下滑嚴重妨礙經濟復甦，「房價持續走跌可能導致更多房貸違約、法拍與賤價出售，損害民眾的財富、信心與支出」。

他呼籲「打破這種惡性循環，是決策者面臨的最迫切問題」。

 
圖／經濟日報提供

【2011/10/25 經濟日報】

美前財長桑莫斯：搞定「房事」 才能救經濟
【經濟日報╱編譯廖玉玲／綜合外電】
2011.10.25 03:44 am
 

美國前財政部長桑莫斯（Lawrence Summers）投書金融時報指出，美國新屋開工數量大不如前，是拖累經濟產值的最大單一因素。要修復美國經濟，得從房市著手。

桑莫斯說，美國目前每年興建的獨棟新屋數量，已從2005年前後的170萬棟左右銳減至45萬棟。如今新屋建設的缺口，已遠超過房市泡沫時期的過度興建，嚴重拖累國內生產毛額（GDP）。

過去五年來，自用住宅價格下跌，已讓消費者財富縮水逾7兆美元，加上對房市前景不明、及無法以合理利率再融資，因而抑制家庭對耐久財的消費。另外，房市持續疲軟，對美國大型金融機構也是主要風險來源，因為這會大幅提高放款成本。

有鑑於此，解決房市問題迫在眉睫。美國所有抵押貸款幾乎都由聯邦政府或政府支持機構（GSE）擔保，因此整頓房市必然是政府政策的問題。

桑莫斯認為，改變政策是比較好的辦法。首先、也是最基本的一點，是現在對購屋者的信用標準太高、太嚴苛，這會抑制房屋需求、壓低房價、增加法拍屋，導致信用標準進一步緊縮，最後形成摧毀成長的惡性循環。

其次，正如總統歐巴馬在促進就業方案中所言，目前向GSE取得房貸者，沒理由不能享受更低利率。另外，要穩定房市，也不得不對數量龐大的法拍屋提出對策。

除GSE外，銀行監管單位和聯準會（Fed）也能採取積極作為；前者可要求銀行更「務實」地處理房貸重整的問題，Fed 則能再度擴大收購抵押擔保證券（MBS），支撐需求和房市。

桑莫斯推測，在獨立監管機構具建設性方法協助下，半年內就會見到更完善的政策；市場預期會有支持性政策，也有助加速改變市場氣氛，更有效推動美國經濟復甦。

【2011/10/25 經濟日報】





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