買對房子 少奮鬥20年
陸資來台,把台灣房地產的資產價值,推升到歷史高點,企業法人把不動產投資部位拉高,卡位是主因、賺錢其次,但市井小民的購屋策略,也要跟著陸資起舞嗎?答案是:不要衝動。因為,買房子,最忌衝動,衝動,只會買到地點、需求、產品不符的房子,浪費金錢與時間。
【文/劉育菁】

 

7月初的台北晚間,位於民權東路、松江路口的行天宮舉辦了一場房地產演講,蜂擁而來的民眾將禮堂擠得水泄不通,主講者是最早提出台北房價泡沫疑慮的政大地政系教授張金鶚。演講結束後,民眾瘋狂的包圍,讓張金鶚動彈不得,他們著急的問:「現在究竟是買屋,還是賣屋的好時機?」「買房子真的能抗通膨嗎?」「我如果繼續觀望,以後會不會更買不起房子?」

 

熱錢太多
資產價格水漲船高

自住客追不到房子,相較冷靜的投資客也等不到回檔撿便宜的時機。自去年5月起算,台北房價一共跌了10個月,卻在過完年後3個月內漲了回來,跌破所有專家的眼鏡。房地產資歷20多年、中信房屋副總經理劉天仁也沒預料到,反彈的速度如此之快。

 

瑞士信貸中國首席經濟學家陶冬,在7月中的一篇報告中解釋得很清楚:「央行為拯救經濟,連手推出了史無前例的貨幣擴張。太多的流動性和太低的資金成本,將資產價格迅速推高,使之上升到與實體經濟不相稱的高度。」

 

買錯房子
再便宜也還是續跌

熱錢瘋房市,市井小民的購屋決策,是否也要跟著起舞?答案是:「不要太衝動」。因為房子是一輩子最大的投資,如果沒有精算財務能力、沒有做好購屋演練,盲目買屋的下場只有3種:與套牢屋相守到老;賠錢脫手收場;最壞的情況是,繳不出房貸被拍賣,自備款完全蒸發。

 

在媒體服務的6年級生賴小姐,2005年時準備與男友成婚,開始從台北開車逛工地,一路逛到桃園。最後在桃園後火車站附近,發現一間40坪房子,只要300萬元,每坪不到10萬元。和台北的房價比較,「桃園房子又大、又新、又便宜」,生活空間實在差太多了,於是先生抱著「就算被騙也不過300萬元」的心態,只看了1次就衝動下訂。

 

等到交屋後,他們才發現自己買到「工業住家」(即興建於工業用地上的住家),難怪房價如此低廉,也只能摸摸鼻子再花30萬元裝潢。住了4年後,房價並未因為單價低而不再下跌,現在想脫手,算算差不多還要賠100萬元。「當初如果不要貪便宜,而是買在台北,現在的價值肯定不一樣。」賴小姐的體認是︰「買錯房子和買錯股票的命運是相同的。」

 

所以,買對房子,不僅可以幸福一輩子,甚至還能增加家庭財富。有4次購屋經驗的星展銀行房屋及私人貸款業務高級副總裁唐正峰,對於買房子也有很深的體悟,因為他年輕時也曾衝動買進預售屋,最後通通賠錢收場。

 

買對房子
財富增值上千萬元

唐正峰退役不久,一次經過新竹某預售工地,被美侖美奐的樣品屋吸引,沒有考慮太多就付了訂金,買進30坪、總價300萬元的新竹空軍基地附近華廈。就算唸的是會計與統計,當時他也不太懂得精算貸款利息,「以為存了5、60萬元,就繳得起貸款。」

 

沒想到,剛出社會到台北上班的他,月薪只有3萬多元,貸款利率卻高達5 ∼ 6%,1個月光是房貸利息就1萬多元,房子蓋了1年多,利息就繳到受不了,只好把房子轉賣給父親,現在房子仍在收租,每月8000元,但房價卻未回到當初的購買成本。

 

唐正峰第2次購屋動機是結婚,但一樣沒從過去的失敗學到經驗。1996年假日,他到東湖高爾夫球場打完球,順便到對面的預售工地晃一晃。5年前的歷史再度重演,在銷售人員舌燦蓮花說服下,他用「打球方便、景觀無敵、結婚需要房子」等理由說服自己,花了390萬元買進15坪的挑高夾層屋,連工地外圍環境都沒看過;2年後附近蓋起房子,這下子連業務員保證「視野絕佳」的景觀也破功了。衝動下訂的後果是,住了4年、認賠100萬元出場。

 

年輕、衝動、不切實際、遷就太多生活不方便,是他買屋虧損錢的主因,唐正峰懊惱的說:「當時自己還是房貸審核人員,沒對購屋目標住宅區域的交通、淹水、是否保值等問題多想一下。」二次衝動買屋的結果,讓唐正峰再也不碰預售屋,現在他只看中古屋,而且做好十足的準備功課。

 

記取前2次的教訓,在第2個孩子出生後,唐正峰傾全力看屋,從新店到淡水都有他看屋的足跡。繞了一圈,最後他仍鎖定距離工作地點近、生活動線熟悉的內湖,當時他提高自備款至3成,精算購屋能力;同時調閱都市計畫圖,尋找未來的潛力區,在美麗華百貨尚未興建前、捷運開始動工時,買下附近40坪的國宅,總價700多萬元的裝潢屋。

 

住了5年,附近商圈發展日益成熟,看好內湖未來發展爆發力,唐正峰認為國宅漲幅較慢,他決定「換房操作」,最後相中大直水岸的60坪高樓層景觀住宅,用小屋換大屋,和台積電董事長張忠謀成為鄰居,看相同的水岸景觀,但卻花不到三分之一的價錢。後面2次成功的購屋經驗,讓他的總資產至少多出了1000萬元,平均每年成長2成。

 

買「好房子」 才能抗跌、領漲從基本面的角度來看,只要經濟長期是上漲,房地產走勢就會貼近經濟成長率的斜率,「理論上不會有超額利潤,除非是產品夠好!」張金鶚指的「好」,就是要買到「好房子」,只有好房子,才能抗跌、領漲;但什麼是好房子?如何買到好價錢?接下來的實戰篇,我們將一併告訴你。

 

綜合各專家看法,結論是:過去30 多年來,台北市房價走勢呈大漲小回動態,未來台灣房地產趨勢仍然向上,短期或許因資金行情、題材面炒作,短線漲幅較大,下半年可能因過熱而有回檔機會,但與其靜靜等待房價回檔,還不如從現在開始勤做功課,熟悉市場行情,尋找心目中的好宅。現在,就請跟著我們的7個步驟,做好萬全準備,才可能買到適合且價格合理的房子,也才有機會跟上房市的多頭列車。

 

【完整內容請見《Money錢》2009年8月號】。



訂購《Money錢》雜誌成為獵豹部落格好友由此去

    全站熱搜

    tigercsia3 發表在 痞客邦 留言(4) 人氣()