獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

【文／劉育菁】

 

7月初的台北晚間，位於民權東路、松江路口的行天宮舉辦了一場房地產演講，蜂擁而來的民眾將禮堂擠得水泄不通，主講者是最早提出台北房價泡沫疑慮的政大地政系教授張金鶚。演講結束後，民眾瘋狂的包圍，讓張金鶚動彈不得，他們著急的問：「現在究竟是買屋，還是賣屋的好時機？」「買房子真的能抗通膨嗎？」「我如果繼續觀望，以後會不會更買不起房子？」

 

熱錢太多
資產價格水漲船高

自住客追不到房子，相較冷靜的投資客也等不到回檔撿便宜的時機。自去年5月起算，台北房價一共跌了10個月，卻在過完年後3個月內漲了回來，跌破所有專家的眼鏡。房地產資歷20多年、中信房屋副總經理劉天仁也沒預料到，反彈的速度如此之快。

 

瑞士信貸中國首席經濟學家陶冬，在7月中的一篇報告中解釋得很清楚：「央行為拯救經濟，連手推出了史無前例的貨幣擴張。太多的流動性和太低的資金成本，將資產價格迅速推高，使之上升到與實體經濟不相稱的高度。」

 

買錯房子
再便宜也還是續跌

熱錢瘋房市，市井小民的購屋決策，是否也要跟著起舞？答案是：「不要太衝動」。因為房子是一輩子最大的投資，如果沒有精算財務能力、沒有做好購屋演練，盲目買屋的下場只有3種：與套牢屋相守到老；賠錢脫手收場；最壞的情況是，繳不出房貸被拍賣，自備款完全蒸發。

 

在媒體服務的6年級生賴小姐，2005年時準備與男友成婚，開始從台北開車逛工地，一路逛到桃園。最後在桃園後火車站附近，發現一間40坪房子，只要300萬元，每坪不到10萬元。和台北的房價比較，「桃園房子又大、又新、又便宜」，生活空間實在差太多了，於是先生抱著「就算被騙也不過300萬元」的心態，只看了1次就衝動下訂。

 

等到交屋後，他們才發現自己買到「工業住家」（即興建於工業用地上的住家），難怪房價如此低廉，也只能摸摸鼻子再花30萬元裝潢。住了4年後，房價並未因為單價低而不再下跌，現在想脫手，算算差不多還要賠100萬元。「當初如果不要貪便宜，而是買在台北，現在的價值肯定不一樣。」賴小姐的體認是︰「買錯房子和買錯股票的命運是相同的。」

 

所以，買對房子，不僅可以幸福一輩子，甚至還能增加家庭財富。有4次購屋經驗的星展銀行房屋及私人貸款業務高級副總裁唐正峰，對於買房子也有很深的體悟，因為他年輕時也曾衝動買進預售屋，最後通通賠錢收場。

 

買對房子
財富增值上千萬元

唐正峰退役不久，一次經過新竹某預售工地，被美侖美奐的樣品屋吸引，沒有考慮太多就付了訂金，買進30坪、總價300萬元的新竹空軍基地附近華廈。就算唸的是會計與統計，當時他也不太懂得精算貸款利息，「以為存了5、60萬元，就繳得起貸款。」

 

沒想到，剛出社會到台北上班的他，月薪只有3萬多元，貸款利率卻高達5 ∼ 6%，1個月光是房貸利息就1萬多元，房子蓋了1年多，利息就繳到受不了，只好把房子轉賣給父親，現在房子仍在收租，每月8000元，但房價卻未回到當初的購買成本。

 

唐正峰第2次購屋動機是結婚，但一樣沒從過去的失敗學到經驗。1996年假日，他到東湖高爾夫球場打完球，順便到對面的預售工地晃一晃。5年前的歷史再度重演，在銷售人員舌燦蓮花說服下，他用「打球方便、景觀無敵、結婚需要房子」等理由說服自己，花了390萬元買進15坪的挑高夾層屋，連工地外圍環境都沒看過；2年後附近蓋起房子，這下子連業務員保證「視野絕佳」的景觀也破功了。衝動下訂的後果是，住了4年、認賠100萬元出場。

 

年輕、衝動、不切實際、遷就太多生活不方便，是他買屋虧損錢的主因，唐正峰懊惱的說：「當時自己還是房貸審核人員，沒對購屋目標住宅區域的交通、淹水、是否保值等問題多想一下。」二次衝動買屋的結果，讓唐正峰再也不碰預售屋，現在他只看中古屋，而且做好十足的準備功課。

 

記取前2次的教訓，在第2個孩子出生後，唐正峰傾全力看屋，從新店到淡水都有他看屋的足跡。繞了一圈，最後他仍鎖定距離工作地點近、生活動線熟悉的內湖，當時他提高自備款至3成，精算購屋能力；同時調閱都市計畫圖，尋找未來的潛力區，在美麗華百貨尚未興建前、捷運開始動工時，買下附近40坪的國宅，總價700多萬元的裝潢屋。

 

住了5年，附近商圈發展日益成熟，看好內湖未來發展爆發力，唐正峰認為國宅漲幅較慢，他決定「換房操作」，最後相中大直水岸的60坪高樓層景觀住宅，用小屋換大屋，和台積電董事長張忠謀成為鄰居，看相同的水岸景觀，但卻花不到三分之一的價錢。後面2次成功的購屋經驗，讓他的總資產至少多出了1000萬元，平均每年成長2成。

 

買「好房子」 才能抗跌、領漲從基本面的角度來看，只要經濟長期是上漲，房地產走勢就會貼近經濟成長率的斜率，「理論上不會有超額利潤，除非是產品夠好！」張金鶚指的「好」，就是要買到「好房子」，只有好房子，才能抗跌、領漲；但什麼是好房子？如何買到好價錢？接下來的實戰篇，我們將一併告訴你。

 

綜合各專家看法，結論是：過去30 多年來，台北市房價走勢呈大漲小回動態，未來台灣房地產趨勢仍然向上，短期或許因資金行情、題材面炒作，短線漲幅較大，下半年可能因過熱而有回檔機會，但與其靜靜等待房價回檔，還不如從現在開始勤做功課，熟悉市場行情，尋找心目中的好宅。現在，就請跟著我們的7個步驟，做好萬全準備，才可能買到適合且價格合理的房子，也才有機會跟上房市的多頭列車。

 

【完整內容請見《Money錢》2009年8月號】。