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美國成屋銷售量(年率):

美國成屋銷售量(年率)    

原始資料來源:XQ全球贏家      

 

短評:

美國房市總成交量之中,成屋成交量約佔84%,因為大部份都會區的可建土地已相當稀少,新屋幾乎都是在甫開發的地區,並無法看出整體房市的榮枯。

6月美國新屋銷售量下降當然值得關注,但從上圖可清楚看到,成屋銷售量自4月以來已連續3個月走揚,未來能否越過去年7月高點的年銷售量538萬幢,將是判斷美國房市的重要觀察點。

以筆者實地觀察美國房市情況,7月以來因逢暑假換屋潮,求售房屋數量明顯有增加現象,但因平均賣出掛出的房價持續上漲,買家是否有能力或意願進場買屋將是觀察的重點。但從過去半年來的成交單價看,縱使去年第四季及2014年首季成交量下降,但整體房價則持續上漲之中。

影響美國房市多空的最主要因素有二:就業市場榮枯、長期房貸利率的高低。目前美國就業市場仍持續改善之中,而長期房貸利率縱使未來看升,但目前的水準仍在長期相對低點,很多美國房屋購買者以長期固定利率鎖住未來利率走揚風險,因此,在2015年FED升息之前,房貸利率水準仍有利美國房市的上揚。

美國房市目前的實質租金回報率仍在4%~ 5.5%之間,而30年房貸利率約為4.3%,而美國房市買家之中約有三成是以現金購屋者,其銀行存款收益僅約1%上下。由此觀點,除非美國就業市場及總體經濟再度轉向回落,否則,美國房市未來仍將以看漲居多。

 

 

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