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美國成屋銷售量(年率)：

原始資料來源：XQ全球贏家      

短評：

美國房市總成交量之中，成屋成交量約佔84%，因為大部份都會區的可建土地已相當稀少，新屋幾乎都是在甫開發的地區，並無法看出整體房市的榮枯。

6月美國新屋銷售量下降當然值得關注，但從上圖可清楚看到，成屋銷售量自4月以來已連續3個月走揚，未來能否越過去年7月高點的年銷售量538萬幢，將是判斷美國房市的重要觀察點。

以筆者實地觀察美國房市情況，7月以來因逢暑假換屋潮，求售房屋數量明顯有增加現象，但因平均賣出掛出的房價持續上漲，買家是否有能力或意願進場買屋將是觀察的重點。但從過去半年來的成交單價看，縱使去年第四季及2014年首季成交量下降，但整體房價則持續上漲之中。

影響美國房市多空的最主要因素有二：就業市場榮枯、長期房貸利率的高低。目前美國就業市場仍持續改善之中，而長期房貸利率縱使未來看升，但目前的水準仍在長期相對低點，很多美國房屋購買者以長期固定利率鎖住未來利率走揚風險，因此，在2015年FED升息之前，房貸利率水準仍有利美國房市的上揚。

美國房市目前的實質租金回報率仍在4%~ 5.5%之間，而30年房貸利率約為4.3%，而美國房市買家之中約有三成是以現金購屋者，其銀行存款收益僅約1%上下。由此觀點，除非美國就業市場及總體經濟再度轉向回落，否則，美國房市未來仍將以看漲居多。

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