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重點及短評:

佔美國房市交易量約84%的成屋市場,2019年7月美國成屋銷售年率戶數上升至542萬戶,較去年同期微升0.55%,為連續第16個月的成屋銷售年增率負成長後的首度轉為正成長。2019年前7月成屋銷售年率平均戶數為527.14萬戶,相較2018年同期的545萬戶,年增率負成長3.27%,美國成屋成交量已自2018年開始自2017年的高峰反轉下降,房市供給量仍不足之下推高整體房價,房價中位數年增率雖連續第89個月正成長,7月份為4.3%,6月份為4.3%,5月份為4.8%,4月3.6%,房屋貸款利率因長期債券殖利率走低而下降,對美國房市買盤追價意願再度產生正面助益。

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據,2019年7月份30年期傳統固定房貸利率自6月的3.80%降至3.77%。作為對照,2016年30年期傳統固定房貸利率平均為3.65%、2017年為3.99%、2018年為4.54%。 

NAR首席經濟學家Lawrence Yun 8月21日指出,房貸利率的下跌正在改善住房負擔能力並將買家推進市場。不過,他也指出,可負擔住房的供給量嚴重偏低,「較低價格房屋的短缺已顯著推高房價」。』(引自XQ全球贏家) 

美國Fed降息有助於房市貸款利率的下降,刺激房市成交量止跌回穩,但溫和上漲的工資率及所得水準是否足以支撐持續上漲的高房價,將考驗美國房市後市榮枯。中國經濟面臨嚴峻的下行危機,中國官方對外流資金加強嚴密管控,提高中國富豪及高官匯出資金投資國外不動產風險,壓抑美國房市的買盤動能。隨2018年成交量出現高檔轉折,2019年美國房市可能是走過景氣頂峰後的首年度價格轉折點,投資風險已然進入景氣循環的相對高峰。

 

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資料來源:XQ全球贏家  

 

 

  XQ全球贏家:

 

全美不動產經紀人協會(NAR)8月21日公佈,2019年7月美國成屋銷售年率(經季節性因素調整後)月增2.5%至542萬戶(見圖)、優於市場預期的539萬戶;較2018年7月(539萬戶)上揚0.6%。NAR最新數據意味著、美國成屋銷售出現17個月以來首見的年增。

 

2019年7月美國獨戶成屋銷售年率(經季節性因素調整後)年增1.0%至484萬戶,當月獨戶成屋房價中位數為284,000美元、年增4.5%。

 

NAR統計顯示,2019年7月全美成屋房價中位數為280,800美元(見圖)、較2018年7月(269,300美元)上揚4.3%,連續第89個月呈現年增。

 

2019年7月首購族佔比為32%、與2018年7月相同,低於2019年6月的35%。2018年10月29日公布的調查結果顯示,2018年首購族佔美國成屋銷售比重預估為33%、低於2016年的35%以及2017年的34%。

 

2019年7月全部現金成交比重報19%、低於2018年7月的20%,但高於2019年6月的16%。個別投資人佔比報11%、低於2018年7月的12%,但高於2019年6月的10%。

 

NAR統計顯示,2019年7月美國西部成屋銷售年率年減0.8%(月增8.3%)至118萬戶,當地成屋房價中位數為408,000美元(註:高居全美之冠)、較一年前上揚3.7%。

 

2019年7月美國東北部成屋銷售年率年減4.3%(月減2.9%)至66.0萬戶;當地成屋房價中位數為305,800美元、年減1.0%。

 

美國中西部7月成屋銷售年率年增0.8%(月增1.6%)至127萬戶;當地成屋房價中位數為226,300美元、年增8.1%,當月漲幅居全美之冠。

 

2019年7月美國南部成屋銷售年率年增2.7%(月增1.8%)至231萬戶,當地成屋房價中位數為245,100美元、年增5.2%。

 

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據,2019年7月份30年期傳統固定房貸利率自6月的3.80%降至3.77%。作為對照,2016年30年期傳統固定房貸利率平均為3.65%、2017年為3.99%、2018年為4.54%。

 

NAR首席經濟學家Lawrence Yun 8月21日指出,房貸利率的下跌正在改善住房負擔能力並將買家推進市場。不過,他也指出,可負擔住房的供給量嚴重偏低,「較低價格房屋的短缺已顯著推高房價」。

 

根據Black Knight, Inc和Realtors Property Resource的獨家契約記錄數據分析,與高單價房屋相比、較低單價房屋的房價漲幅更為強勁。

 

2019年7月出售成屋的求售時間平均值為29天、高於2018年7月與2019年6月(均為27天)。7月出售成屋當中、51%的求售時間不到1個月。

 

按當前銷售速度,未售出庫存為4.2個月(見圖)、低於2018年7月的4.3個月以及2019年6月的4.4個月。

 

美國人口普查局與住房和城市發展部8月16日聯手公布,美國7月營建許可年率年增1.5%(月增8.4%)至133.6萬戶、創2018年12月(133.9萬戶)以來新高。

 

值得注意的是,美國西部營建許可7月年率報36.5萬戶、創2018年12月(38.5萬戶)以來新高;年增率、月增率分別達到12.7%、13.7%,兩項指標漲幅均位居全美之冠。

 

新聞主要原文出處
Existing-Home Sales Climb 2.5% in July

 

 

  

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