獵豹財務長郭恭克部落格(JaguarCSIA)

(圖片為網路流傳)

《獵豹短評》

1.一般個人房地產投資不外乎下面重點：
A.區域物件未來之供需可能變化。
B.區域目前成屋出租率情況及其租金收益率水準。
C.房貸利率目前水準及未來可能走向。
D.區域潛在租屋者或自住型人口未來可能變化。

2.由上面所提，對照目前台灣房市現況。目前兩大產品主流，一是高價豪宅、二是低總價之小坪數套房；前者靠產業結構變化或政府法令獎勵而受益產業，從中竄起之眾多新貴，後者則靠在都會區謀生的眾多上班族支撐；投資客只是扮演過水的角色，當實質需求者無法以相對合理的機會成本尋得安身之處，相關物件價格就可能面臨修正。

3.豪宅供需有其特殊性，況且若有外來資金介入，將對原本之供需生態產生結構性變化；其次，對部份富豪而言，其對住宅之選擇並非以一般正常需求曲線為原則，可能是一條斜率非常陡俏的需求曲線，價格雖仍是主要因素，但其影響需求量之變化並未如想像中的大；有時高價格所產生的排他性反而能刺激其潛在需求。

4.一般物件或小套房則跟豪宅不同，因此，在進行投資時一定要先找好退路。區域物件出租率、年實質租金收益率、租屋人口是否可能產生變化、自己相對資金機會成本高低等等。

5.房價上漲後，若租金無法同比例調漲，則租金回報率將下降，無形中將使房市投資風險提高，其次，物件區位之選擇也是最重要的考量因素，因為萬一套牢的房子，只有好地點的物件才能在下一波景氣來時有解套或獲利行情。


《市場新聞》
2006.12.28　 工商時報
內政部預警 國內恐爆屋奴潮
王尹軒/台北報導

繼二○○六年卡奴風暴之後，二○○七年房地產市場將有一批「屋奴」出現。內政部建築研究所調查指出，今年下半房地產熱絡，投資客比重也大幅增加，但自銀行承作房貸業務轉趨保守下，投資客群的資金週轉壓力漸增，自第四季已從原本的需求端轉為供給端，恐怕在明年第一季至第二季之間，會出現大批等待脫手、繳房貸的「屋奴」。

內政部建築研究所委託政治大學台灣房地產研究中心，昨（廿七）日公佈第三季台灣房地產景氣動向調查，並且對明年上半房地產景氣提出預測。建築研究所副所長葉世文指出，豪宅與套房成為二○○六年市場重要主流，景氣與交易相對熱絡下，投資客也大幅增加，他提醒市場注意，投資客對未來房屋供給面將形成衝擊。


投資客將在明年從需求端轉為成為市場供給端，將影響建商明年的推案進度，同時銀行對房貸也有轉趨審慎的態勢，整體放款會較為保守。

政大教授張金鶚表示，投資客大多是一人購買多戶，一旦資金週轉壓力漸增，套利空間縮小，屆時就有可能斷頭殺出，恐怕會繼卡奴之後，出現背負多戶房貸的屋奴，是值得政府及市場及早重視與防範的問題。

根據行政院經建會日前公佈不動產資料顯示，投資客比重為二四％左右，但民間業者估計不止，豪宅投資客約佔五成，而套房投資客更達到七成。目前市場上所稱豪宅並沒有明確定義，普遍以三千萬元起跳，五千萬元左右是主流。套房則是以捷運站共構，及大學附近的案子為主。

房地產投資客比例過高，對明年上半的房地產市場，可能形成負面循環效應，尤其以預售小套房產品，為明年市場最不穩定的領域。內政部建研所表示，投資與投機很難界定，投資的動機，有些是自住後整理賣出，有些是純出租給上班族或學生，投機客則是在數個月到半年之間，購屋做短期轉手套利。

張金鶚進一步分析，其實從第二季開始，投資客陸續進場購屋，但多數是準備進行半年內的短期買進賣出的轉手套利，估計在今年第四季起，轉變為市場的供給方後，在明年第一季至第二季，釋出的供應量將更明顯，建議建商應列入調節推案量的考量。


2006.12.28　 工商時報
不動產業：套房投資客 當心住套房
蔡惠芳/台北報導


內政部建研所昨（二十七）日公佈第三季景氣動向調查談到北部廠商對於明年景氣感到悲觀，不過不動產業者表示，這項調查是在第三季紅衫軍影響股房兩市時所進行，時間點正是今年有些業者浮現觀望心理的時候，不過整體看來地價飆高的一直在持續中，預期明年房地產市場不會有泡沫化的疑慮，惟小套房市場確實是投資客太多了，未來增值空間有限，宜居高思危。

信義房屋協理張欣民表示，建研所調查向來會落後景氣一個季度，第三季剛好是紅潮湧現街頭、衝擊股市和房市的時間，因此這項調查結果，或許會反應出當時業者對於市況的七上八下的心境，不過第四季又恢復一片榮景。


至於投資客問題，張欣民指出台北市區確實不少預售小套房個案有六、七成的比例，主要是利率處於低檔、小套房租金報酬率太高所致，除非利率反轉、快速攀升，才會造成投資客紛紛斷頭、拋售，否則應會在兩、三年後完工時進入租賃市場，但應該要居高思危。

北區房屋首席總經理彭培業表示，這一波房地產景氣旺了四年，許多精華地段房價不斷創新高，不免令小老百姓覺得房市會泡沫化，不過未來兩岸三通的預期心理，確實也吸引不少台商資金回流；再加上國際油價攀升、建材和原物料行情大漲，造成房價成本推升，這是推升二○○七、二○○八年市場動能的主力。

再看需求面，彭培業指出，據經濟學原理，房價上升、需求應會下降，但奇妙的是消費者購屋意願並未下降，從二○○二年至去年底中古屋平均大漲二三％至六七％不等，而今年前十月累計房屋買賣移轉件數也超過三十七萬件，比去年同期成長三．五％，顯示需求依然殷切，無泡沫化之虞。因此在「成本推動、需求拉動」下，明年房價還有續漲空間。


2006.12.28　 工商時報
外資：屋奴風暴 尚無跡象
張志榮/台北報導


繼卡債風暴後，金融體系又將上演房貸風暴？根據外資法人的觀察，目前尚無此風暴跡象，但利率絕對扮演關鍵角色，重要指標有三：一是利率走揚加重利息負擔，二是房市價格跌破房貸成本區，三是房貸戶誤判繳息能力；只要有任一跡象出現，就得開始拉警報提前防範！

從房地產業基本面來看，近期外資圈確實出現頗多雜音，如瑞銀證券台灣區研究部主管陳安表達保守看待營建股的看法，港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰（Peter Sutton）索性更將營建股投資評等直接調降至「減碼」，但多集中在「股價表現過熱（overheating）」的論述上，並沒有針對基本面變化大做文章。


但是從資金供給者、也就是銀行的角度看，美商高盛證券台灣金融產業分析師張進森看到近期金管會針對銀行房貸成數與資產部位比例進行限制，以及中信銀開始降低房貸成數的動作後表示，他很樂意銀行局與銀行業者未雨綢繆的措施，讓開始對「房貸風暴是否又將蠢蠢欲動」有戒心的國際機構投資人能夠放心。

高盛證券中小型股分析施洪進揚指出，利率水位是最大的變數，也就是說，除非明年央行大幅調升利率，讓投資客資金成本壓力大增、將手中房子大舉釋出，否則，他找不到明年房地產景氣會崩盤的理由。

歐系外資券商分析師認為，目前銀行很有默契地壓低loan to value的比例，過去願一○○％承作房貸者，現在都自動降到八○％以下，加上目前台灣資金浮濫情況短期內似乎也無解，台灣房貸市場應該沒有立即崩盤的危機才是。

張進森指出，有三點可以作為房貸風暴出現的檢視指標：第一、因利率大幅上揚，被利息成本壓得喘不過氣來；第二、部分供給過多的地區房地產價格大幅滑落，甚至低於借貸資金成本區，導致借貸者出現道德風險、直接倒給銀行；第三、借貸者財務規劃不夠完善，在「僅還利息」階段跳到「本利均還」階段的過程中無力承受房貸壓力；任一跡象浮現就是警訊！